Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (в ред. Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18.01.85; от 29.08.86; Закона РСФСР от 07.07.87; Указов Президиума Верховного Совета РСФСР от 18.11.88; от 19.12.88; от 22.06.89; Закона РСФСР от 06.07.91 N 1552-1; Федеральных законов от 27.01.95 N 10-ФЗ; от 22.08.95 N 151-ФЗ; от 28.03.98 N 45-ФЗ) Раздел I. Общие положения (ст. 1 - 15) Раздел II. Управление жилищным фондом (ст. 16 - 27) Раздел III. Обеспечение граждан жилыми помещениями. (ст. 28 - 139) Пользование жилыми помещениями Глава 1. Предоставление жилых помещений в домах (ст. 28 - 49) государственного и общественного жилищного фонда Глава 1.1 Приобретение гражданами жилых помещений (ст. 49.1 - 49.3) в домах государственного и муниципального жилищного фонда Глава 2. Пользование жилыми помещениями в домах (ст. 50 - 100) государственного и общественного жилищного фонда Глава 3. Пользование служебными жилыми помещениями (ст. 101 - 108) Глава 4. Пользование общежитиями (ст. 109 - 110) Глава 5. Обеспечение граждан жилыми помещениями (ст. 111 - 126) в домах жилищно-строительных кооперативов и пользование ими Глава 6. Пользование жилыми помещениями в домах (ст. 127 - 139) индивидуального жилищного фонда Раздел IV. Обеспечение сохранности жилищного фонда, (ст. 140 - 153) его эксплуатация и ремонт Раздел V. Ответственность за нарушение (ст. 154 - 155) жилищного законодательства Раздел VI. Разрешение жилищных споров (ст. 156) Раздел VII. Заключительные положения (ст. 157 - 158) Раздел III Обеспечение граждан жилыми помещениями. Пользование жилыми помещениями Глава 1 Предоставление жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда Комментарий к статье 28 Комментарий к статье 28 1. Ч. 1 предусмотрено, что труд граждан, самостоятельно осуществляющих индивидуальное жилищное строительство, должен в течение двух лет оплачиваться "в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах". То есть указанные граждане вправе получать одновременно пособие по безработице и вознаграждение как лица, участвующие в общественных работах. Однако в законодательстве Российской Федерации о труде указанные нормы об "оплате труда" граждан, осуществляющих строительство жилья, не нашли закрепления. Порядок и условия признания граждан безработными и участия их в общественных работах определены Федеральным законом РФ "О занятости населения в Российской Федерации" от 19.04.91 N 1032-1 (в ред. ФЗ от 20.04.96 N 36-ФЗ; ФЗ от 21.07.98 N 117-ФЗ) и Положением об организации общественных работ, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.07.97 N 875. Так, согласно ст. 24 упомянутого Закона органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления по предложению и при участии органов службы занятости организуют в целях обеспечения временной занятости населения проведение оплачиваемых общественных работ в организациях, находящихся в их собственности, и по договорам - в других организациях. С лицами, желающими участвовать в общественных работах, заключается срочный трудовой договор сроком до шести месяцев. Преимущественным правом на заключение такого договора пользуются безработные граждане, не получающие пособия по безработице, безработные граждане, состоящие на учете в органах службы занятости свыше шести месяцев. Граждане, зарегистрированные в органах службы занятости, также имеют право на участие в общественных работах. Оплата труда граждан, занятых на общественных работах, производится в соответствии с законодательством Российской Федерации. В период участия граждан из числа безработных в общественных работах за счет средств фонда занятости им устанавливаются доплаты к заработку в размере причитавшегося им пособия по безработице. При этом со дня заключения срочного трудового договора на участие в общественных работах максимальный период предоставления доплат в суммарном исчислении не должен превышать шести месяцев. На граждан, занятых на общественных работах, распространяется законодательство Российской Федерации о труде и социальном страховании. Финансирование общественных работ производится за счет средств организаций, в которых организуются эти работы, и привлечения при необходимости средств субъектов Российской Федерации и фонда занятости. 2. В ч. 2 перечислены некоторые категории граждан (военнослужащие, беженцы и др.), которым законодательством могут быть установлены жилищные льготы. Однако эти нормы имеют отсылочный характер (т.е. могут быть предусмотрены в других законах или иных нормативно-правовых актах). При этом следует иметь в виду, что такие льготы могут быть установлены как законодательством Российской Федерации, так и законодательством субъектов Российской Федерации (ст. 72 Конституции РФ). См. также коммент. к ст. 25 Основ. 1. Исходя из соответствующих положений гражданского и жилищного законодательства, касающихся форм собственности и видов жилищных фондов, следует иметь в виду, что установленный ч. 1 порядок предоставления жилых помещений распространяется на жилые дома (жилые помещения) государственного и муниципального жилищного фонда. Общественный жилищный фонд теперь не является самостоятельным видом жилищного фонда и относится к частному жилищному фонду (собственниками имущества, в том числе жилья, политических партий, профсоюзных и иных общественных объединений являются сами организации - юридические лица). Только они вправе определять порядок использования находящегося в их собственности жилья. Другими словами, бесплатное предоставление жилых помещений в домах упомянутых организаций законодательством не предусмотрено (см. коммент. к ст. 5 ЖК и ст. 7 Основ). Эти изменения законодательства в данном разделе ЖК не учтены, однако они вытекают из ст. 672 ГК РФ, на положения которой должно ориентироваться жилищное законодательство, где в качестве жилья социального использования упоминаются только государственный и муниципальный жилищные фонды. Кроме того, Постановлениями Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726; от 28.02.96 N 199 внесены изменения в "Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилых помещений в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N 335. В частности, в п. 3 теперь записано, что жилые помещения на условиях договора найма предоставляются гражданам только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. 2. В данной статье говорится о предоставлении жилых помещений на условиях договора найма. Здесь не следует смешивать понятие "договор найма жилого помещения", применяемое в ЖК, с аналогичным понятием, используемым в ГК РФ (гл. 35). В настоящей статье ЖК имеется в виду договор социального найма жилого помещения (см. ст. 672 ГК и ст. 11-14 Основ), а в ГК РФ имеется в виду договор коммерческого найма жилого помещения, когда собственники жилья - юридические и физические лица - сдают его другим лицам для получения дохода (см. коммент. к ст. 51 ЖК). 3. Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (по вопросу установления нуждаемости в жилье см. коммент. к ст. 29 ЖК). Порядок предоставления жилого помещения по договору найма (по терминологии ГК РФ - по договору социального найма жилого помещения) установлен ЖК, Примерными правилами, а более конкретно определяется в местных правилах, которые утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Жилье в этих случаях предоставляется бесплатно всем гражданам. Между тем в ст. 40 Конституции РФ ограничен круг лиц, имеющих такое право. Это малоимущие и иные, указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилье. При этом необходимо иметь в виду, что в Законе о приватизации данный вопрос в определенной мере нашел закрепление. Во-первых, ст. 10 Закона установлено, что в период перехода к рыночным отношениям для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется действующий порядок постановки на учет и обеспечения жилыми помещениями. Во-вторых, ст. 9 предусмотрено, что для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняется порядок предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма. Также ст. 9 Закона предусмотрено, что законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации это право может быть предоставлено и другим категориям граждан. В этой связи принципиальное значение имеет урегулирование законодательством вопроса, кому в настоящее время жилое помещение должно предоставляться на условиях договора найма (в жилищном фонде социального использования по договору социального найма жилого помещения), т. е. бесплатно. Поэтому указанный перечень должен складываться из следующих категорий: а) малоимущие граждане; б) лица, перечисленные в ст. 9 Закона о приватизации; в) иные указанные в федеральном законодательстве и законодательстве субъектов РФ лица (круг их практически не ограничен). Что касается положения ст. 10 Закона о приватизации, которой предусмотрено обеспечение социальным жильем в переходный период к рыночным отношениям всех нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, то его следует рассматривать с учетом ст. 40 Конституции РФ, нормы которой являются приоритетными по отношению к другим законам. В соответствии со ст. 10 и 28 ЖК граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном ЖК и другими актами жилищного законодательства. Пользование жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда осуществляется в соответствии с договором найма жилого помещения и правилами пользования жилыми помещениями. 4. Законодательством установлен еще ряд условий, при которых у гражданина возникает право на получение жилой площади. Во-первых, жилые помещения предоставляются гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте. Примерные правила уточняют, что обязательным условием для принятия на учет нуждающихся в жилье граждан и предоставления им жилых помещений является постоянное проживание (с постоянной пропиской) в данном населенном пункте (п. 8). В настоящее время под пропиской, конечно, нужно иметь в виду регистрацию по месту жительства. Вопросы регистрации граждан по месту жительства урегулированы "Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию", утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.95 N 713 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 23.04.96 N 512; от 14.02.97 N 172), а также правилами (положениями), принятыми органами государственной власти субъектов РФ. Это общее правило. Законодательством предусмотрены исключения. В частности, об этом записано в ст. 30 ЖК (в случаях и порядке, установленном законодательством, граждане могут быть приняты на учет и не по месту их жительства). Так, Постановлением Совета Министров СССР "О гарантиях и компенсациях при переезде на работу в другую местность" от 15.07.81 N 677 установлено, что работникам, которые переехали в связи с переводом их на работу в другую местность, и членам их семей жилое помещение предоставляется по новому месту работы (в другом населенном пункте) на условиях, предусмотренных трудовым договором. Как правило, такие работники обеспечиваются жильем в льготном порядке. Данное положение нашло закрепление и в п. 29 Примерных правил. Кроме того, в п. 8 Примерных правил предоставлено право государственным органам субъектов Российской Федерации, в порядке исключения, принимать на учет нуждающихся в жилье работников, проживающих в других близлежащих населенных пунктах. 5. ЖК (ст. 10 и 28) установлен одинаковый порядок принятия на учет и обеспечения жилыми помещениями граждан независимо от вида жилищного фонда, в котором они проживают (нуждающиеся в жилье члены ЖСК и граждане, имеющие в собственности жилой дом (квартиру), вправе на общих основаниях получить жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда). Данное положение появилось впервые в ст. 18 Основ 1981 г. и позднее в ЖК. Наличие такой нормы связано с тем, что ранее (до принятия Основ 1981 г. и ЖК) в некоторых местных правилах был установлен запрет на обеспечение государственным жильем граждан, имеющих жилой дом в личной собственности или проживающих в домах жилищно-строительных кооперативов. Комментарий к статье 29 1. Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации (далее - учетная норма). В среднем по Российской Федерации размер учетной нормы составляет от 6 до 8 кв. м жилой площади на человека. В ряде регионов эта норма установлена по общей площади. Так, в г. Москве согласно Положению о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Москве, утв. Постановлением Московской городской Думы от 24.12.97 N 95-ПД, нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, занимающие на одного человека менее 10 кв. м общей площади для отдельных квартир и менее 18 кв. м общей площади для коммунальных квартир. При определении размера учетной нормы прежде всего учитывается уровень обеспеченности граждан жилой площадью, объем жилищного строительства, число граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, сроки обеспечения жилой площадью и другие обстоятельства. Для инвалидов Великой Отечественной войны, семей погибших или пропавших без вести воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также для других категорий граждан, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений, учетная норма во многих регионах установлена на основании п. 7 Примерных правил на 1-2 кв. м выше. 2. Возникают вопросы относительно признания нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям. Жилые помещения (жилые дома) признаются не отвечающими санитарным и техническим требованиям по следующим показателям: аварийное состояние помещений; непригодность, неисправность внутренних инженерных и санитарно-технических систем, устройств и оборудования (водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, санитарно-технических приборов), если эти неисправности не устранимы; неудовлетворительное техническое состояние конструктивных элементов и отделки помещений; размещение жилого дома, квартиры в непосредственной близости или в санитарно-защитной зоне предприятия, являющегося интенсивным источником шума, загрязнения воздуха и других неблагоприятных факторов, подтвержденных результатами лабораторных данных; наличие в непосредственной близости других вредных источников, оказывающих отрицательное влияние на здоровье жильцов или угрожающих их здоровью; размещение жилой квартиры в нежилом здании; неблагоприятное расположение жилой квартиры, комнаты в жилом доме: расположение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах; примыкание жилых комнат и спален к санузлам, а также к кухням соседних квартир посредством стен, на которых закреплены сантехнические приборы, являющиеся источником повышенного шума; недостаточная изоляция жилых помещений коммунальной квартиры от санузла и кухни; размещение в примыкающих к жилым помещениям соседних помещениях, а также в подвальных помещениях под жилой квартирой производственного, инженерного оборудования и коммуникаций, являющихся источниками повышенного шума, загазованности, влажности и других неблагоприятных факторов; наличие факторов, способствующих или вызывающих существенные отклонения микроклимата от нормативных показателей: промерзание стен, потолков, наличие влаги, плесени на стенах, потолках, протечек на стенах, потолках. Загрязнение воздушной среды жилых помещений или недостаточный воздухообмен: загазованность жилой квартиры от внешних и внутренних источников, отсутствие естественной вентиляции в санузлах и кухнях. Проникающий в жилые помещения интенсивный шум (вибрация): от внутренних источников (инженерного оборудования), от внешних источников постоянного действия, бытовой шум. По данному вопросу действует "Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.95 N 529. Согласно указанному Положению нуждаемость в улучшении жилищных условий возникает в тех случаях, когда жилое помещение признается в установленном порядке непригодным для постоянного проживания; следует также отметить, что признание жилого помещения непригодным для постоянного проживания не означает, что вопрос о предоставлении жилья должен решаться незамедлительно (этот факт лишь порождает право гражданина на принятие его на учет для улучшения жилищных условий) независимо от размера квартиры (комнаты). 3. Признаются нуждающимися граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно. В данном случае речь идет о коммунальных квартирах, и не имеет значения размер занимаемой комнаты (комнат). 4. Проживающие по две и более семьи в смежных неизолированных комнатах признаются нуждающимися в жилье, если между семьями нет родственных отношений; они должны приниматься на учет для улучшения жилищных условий также независимо от размера занимаемой ими площади. 5. Вопрос о признании граждан, проживающих в общежитии, нуждающимися в улучшении жилищных условий, должен решаться только при наличии общих требований, т.е. нуждающимися в улучшении жилищных условий могут признаваться лишь граждане, которые постоянно проживают в общежитии. 6. Граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору найма (поднайма), признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий на основании следующих критериев: а) они снимают жилье у других лиц, т.е. имеют жилое помещение во временном пользовании; б) пользование жилым помещением на указанных выше условиях должно иметь длительный характер (в регионах этот срок в среднем составляет 3-5 лет). При этом необходимо, конечно, иметь документальное подтверждение данного факта (письменное оформление договора найма (поднайма), регистрация по месту жительства и др.). 7. Наиболее полный перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий содержат местные правила, так как согласно п. 7 Примерных правил с учетом местных условий в правилах, которые утверждаются государственными органами субъектов Российской Федерации, могут быть предусмотрены дополнительные основания для принятия граждан на учет. В этой связи в указанных правилах многих субъектов Российской Федерации предусмотрено, например, принятие на учет граждан, проживающих в неблагоустроенных жилых помещениях и коммунальных квартирах. 8. На практике часто возникает вопрос: влияют ли на установление нуждаемости в жилье размер кухни, мест общего пользования в квартире и т.п.? Как правило, указанные обстоятельства не учитываются при решении вопроса о принятии гражданина на учет. Не учитываются при принятии на учет и требования, которые установлены законодательством для предоставляемых жилых помещений: не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов; не подлежат заселению двумя и более семьями квартиры, которые по своему размеру не обеспечивают установленных санитарных требований для проживания более одной семьи (п. 43 Примерных правил). То есть эти требования должны обязательно соблюдаться сейчас лишь в отношении предоставляемых жилых помещений, если иное не предусмотрено местными правилами. Комментарий к статье 30 1. В соответствии с действующим законодательством граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут состоять на учете одновременно по месту жительства и работы. Это является гарантией осуществления конституционного права на жилище. Как известно, не всегда предприятия, учреждения могут обеспечить жильем всех нуждающихся работников. Нельзя забывать, что при прекращении трудовых отношений работники, как правило, снимаются с учета по месту работы, и в этом случае граждане имеют возможность получить жилье по месту жительства (в органах местного самоуправления). П. 8 Примерных правил предоставлено право государственным органам субъектов Российской Федерации разрешать принимать на учет по месту работы граждан, проживающих в других близлежащих населенных пунктах и длительное время добросовестно проработавших в организациях, где ведется учет нуждающихся в жилье граждан. Иное исключение при принятии на учет иногородних граждан предусмотрено в Федеральном законе "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ, которым установлено (см. п. 13 ст. 15), что военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, не более чем за три года до увольнения с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе либо в течение года при увольнении с военной службы по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями по ходатайству командиров воинских частей включаются органами местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан, уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилых помещений, или в списки членов жилищно-строительных (жилищных) кооперативов. 2. Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, осуществляется органами местного самоуправления. Что касается учета нуждающихся в жилье граждан по месту работы, то это относится к работающим на государственных или муниципальных предприятиях и в учреждениях, имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве. 3. Равным правом на получение жилого помещения по прежнему месту работы пользуются пенсионеры, то есть лица, которым назначена пенсия в соответствии с законодательством Российской Федерации. Этим лицам также не запрещено состоять на учете по новому месту работы - в другой организации - после их выхода на пенсию. Комментарий к статье 31 1. Данная статья касается непосредственно порядка принятия на учет граждан, которые по утановленным законодательством основаниям, являются нуждающимися в улучшении жилищных условий. 2. Для принятия на учет гражданином подается заявление. К заявлению прилагаются: выписка из домовой книги, копия финансового лицевого счета и, в необходимых случаях, справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы, имеющие значение для решения данного вопроса. Заявление регистрируется в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которая ведется по установленной форме. Поступившее заявление гражданина проверяется в органах местного самоуправления общественной комиссией по жилищным вопросам, а на предприятиях, в учреждениях - жилищно-бытовой комиссией профсоюзного комитета. По результатам обследования составляется акт проверки жилищных условий по установленной форме. В акте должно быть указано, в частности, в каком доме находится жилое помещение, размер занимаемого жилого помещения, количество комнат, степень благоустройства дома (жилого помещения). В акте указываются все граждане, постоянно проживающие в помещении. После этого соответствующая комиссия рассматривает заявление и материалы проверки жилищных условий и вносит предложение о принятии гражданина на учет или отказе в постановке на учет соответственно органу местного самоуправления или администрации и профсоюзному комитету предприятия, учреждения. Иначе говоря, предложения указанных комиссий имеют рекомендательный характер. Принятие же на учет производится по месту жительства решением органа местного самоуправления, а по месту работы - совместным решением администрации и профкома предприятия, учреждения. 3. Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, рассматриваются в течение одного месяца. О принятом решении сообщается гражданам в письменной форме. Принятые на учет граждане включаются в книги учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, которые ведутся в органах местного самоуправления и на предприятиях, в учреждениях как документы строгой отчетности по установленной форме. На каждого гражданина, принятого на учет, заводится учетное дело, которое содержит все необходимые документы, являющиеся основанием для постановки на учет. Комментарий к статье 32 Граждане, принятые на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, сохраняют право состоять на учете до получения жилого помещения. Они снимаются с него только в случаях, предусмотренных в ст. 32 ЖК. Согласно п. 1 ст. 32 граждане снимаются с учета, если у них улучшились жилищные условия и отпали основания для предоставления жилого помещения. Основанием для предоставления жилых помещений является нуждаемость в улучшении жилищных условий. Поэтому граждане снимаются с учета, если отпали основания признания их нуждающимися (ст. 29 ЖК). При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 1 ст. 29 ЖК граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий, если они обеспечены площадью ниже установленной нормы на одного человека (учетной нормы). На практике часто встречаются ситуации, когда в связи с выбытием отдельных членов семьи оставшиеся в жилом помещении граждане оказываются обеспеченными жилой площадью выше учетной нормы, но меньше минимальной нормы, по которой предоставляются жилые помещения. По этому вопросу Примерные правила уточняют (п. 20 и 42), что в таких случаях ориентация должна быть не на учетную норму, а на минимальную норму предоставляемой жилой площади (она составляет в целом по стране 9 кв.м жилой площади) или социальную норму жилья по общей площади. Иными словами, законодательством предусмотрены льготные условия сохранения за гражданами права состоять на учете. На практике возникают вопросы о праве граждан состоять на учете при получении ими служебного жилого помещения. Граждане, получившие служебную площадь, не могут быть сняты с учета, поскольку эта площадь предоставляется не в порядке улучшения жилищных условий, а в связи с работой и на период трудовых отношений с предприятием, учреждением, организацией, т. е. во временное пользование. В п. 2 ст. 32 записано, что граждане снимаются с учета при выезде на другое постоянное место жительства. Речь идет о переезде граждан в другой населенный пункт для постоянного проживания. По данному основанию граждане должны сниматься с учета и по месту их прежнего жительства, и по прежнему месту работы. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил, что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о поселении нанимателя в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК РСФСР договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи (п. 9). Согласно п. 3 ст. 32 граждане снимаются с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий при выявлении в представленных документах не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, послуживших основанием для принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет. В представленных документах могут содержаться, например, неправильные сведения о составе семьи (указано не то число), состоянии здоровья отдельных членов семьи (справка выдана незаконно), о санитарном и техническом состоянии жилого помещения и т.п. Гражданин снимается с учета только в том случае, если будет установлено, что он действительно не нуждается в улучшении жилищных условий, т.е. нет оснований, предусмотренных ст. 29 ЖК. Совершение неправомерных действий должностным лицом при решении вопроса о принятии на учет зачастую связано с принятием на учет граждан, которые не нуждаются в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК). 4. Перечисленные в п. 4 ст. 32 основания сохранения за гражданами права состоять на учете касаются только случаев, когда они продолжают нуждаться в улучшении жилищных условий (ст. 29 ЖК). 5. Снятие с учета осуществляется органами, по решению которых граждане приняты на учет (см. коммент. к ст. 31 ЖК). Комментарий к статье 33 1. В ч. 1 установлен принцип обеспечения граждан жильем в порядке очередности: жилое помещение должно им предоставляться, исходя из времени принятия их на учет. Временем принятия на учет следует считать дату решения соответствующего органа (организации) о принятии гражданина, нуждающегося в улучшении жилищных условий, на учет (см. коммент. к ст. 30 и 31 ЖК). На практике не всегда соблюдается месячный срок, установленный ст. 31 ЖК, рассмотрения заявления о принятии гражданина на учет. Поэтому граждане, обратившиеся с заявлением в разное время, могут быть приняты на учет одним решением. Как быть в таких случаях? В этих случаях при установлении очередности необходимо ориентироваться на время подачи заявления (дату регистрации их заявления в Книге регистрации заявлений граждан о принятии на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий). 2. Принятые на учет граждане должны включаться в соответствующие списки. Примерные правила (п. 15) конкретизируют: "учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведется по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включаются граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений", т.е. гражданин, имеющий льготы, должен состоять одновременно как в общем списке, так и в списке граждан, имеющих право на первоочередное (внеочередное) получение жилого помещения. 3. На практике иногда составляют единый список лиц, имеющих право на первоочередное получение жилых помещений, в той последовательности, в которой они указаны в ст. 36 ЖК, независимо от того, когда граждане были приняты на учет. Это неправильно. Все категории граждан, перечисленные в ст. 36 ЖК, имеют равное право на первоочередное получение жилых помещений. Однако и здесь по каждому списку должен быть соблюден принцип предоставления жилых помещений в порядке очередности, исходя из времени принятия на учет. Часто возникает вопрос: могут ли граждане, включенные в отдельные списки, одновременно состоять в общих списках на получение жилья, если они приобретали право на первоочередное получение жилого помещения позднее, чем были приняты на учет, и не всегда известно, по какому списку раньше им предоставят жилое помещение? По смыслу ч. 2 ст. 33 ЖК все граждане, в том числе и льготники, включаются в общий список. Но последние дополнительно включаются в отдельные списки. Другими словами, граждане, имеющие право на первоочередное получение жилых помещений, при включении в отдельные списки остаются одновременно в общем списке. В этих случаях время принятия на учет по общему списку не должно влиять на очередность в льготном списке. Комментарий к статье 34 1. Очередность на получение жилых помещений может быть перенесена только работникам, состоящим на учете по месту работы, то есть она не может быть перенесена гражданам, состоящим на учете по месту их жительства в органах местного самоуправления. Очередность вправе перенести администрация данного предприятия, учреждения, организации и только по согласованию с профсоюзным комитетом. В ст. 34 дается примерный перечень оснований перенесения очередности. Этот перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен другим законодательством. 2. В ст. 34 нет указаний о том, может ли очередность на получение жилых помещений переноситься на более поздние сроки за первое правонарушение или только при его повторении. Вместе с тем Примерными правилами (п. 30) установлено, что такие решения принимаются на основании материалов о привлечении к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности либо о применении к указанным гражданам мер общественного воздействия. Комментарий к статье 35 1. Ст. 30 предусмотрено ведение учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на государственных и муниципальных предприятиях (учреждениях), имеющих жилищный фонд и ведущих жилищное строительство или принимающих долевое участие в жилищном строительстве. щимся в улучшении жилищных условий: 1) инвалидам Великой Отечественной войны и семьям погибших или пропавших без вести воинов (партизан) и приравненных к ним в установленном порядке лицам; 2) Героям Советского Союза, Героям Социалистического Труда, а также лицам, награжденным орденами Славы, Трудовой Славы, "За службу Родине в Вооруженных Силах СССР" всех трех степеней; 3) лицам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, перечисленных в списке заболеваний, утверждаемом в установленном законодательством Союза ССР порядке; 4) лицам, пребывавшим в составе действующей армии в период гражданской и Великой Отечественной войн и во время других боевых операций по защите СССР, партизанам гражданской и Великой Отечественной войн, а также другим лицам, принимавшим участие в боевых операциях по защите СССР; 5) инвалидам труда I и II групп и инвалидам I и II групп из числа военнослужащих; 6) семьям лиц, погибших при исполнении государственных или общественных обязанностей, выполнении долга гражданина СССР по спасению человеческой жизни, по охране социалистической собственности и правопорядка либо погибших на производстве в результате несчастного случая; 7) рабочим и служащим, длительное время добросовестно проработавшим в сфере производства; 8) матерям, которым присвоено звание "Мать-героиня", многодетным семьям (имеющим троих и более детей) и одиноким матерям; 9) семьям при рождении близнецов; 10) учителям и другим педагогическим работникам общеобразовательных школ и профессионально-технических учебных заведений; 11) спасателям профессиональных аварийно-спасательных служб, профессиональных аварийно-спасательных формирований. Законодательством Союза ССР и РСФСР право первоочередного получения жилого помещения может быть предоставлено и другим категориям граждан (в ред. Закона РСФСР от 07.07.87 и Федерального закона от 22.08.95 N 151-ФЗ // Ведомости РСФСР. 1987. N 29. Ст. 1060; СЗ РФ. 1995. N 35. Ст. 3503). Комментарий к статье 36 1. Настоящей статьей определен перечень категорий граждан, пользующихся правом на первоочередное предоставление жилых помещений. Указанный перечень не является полным. Имеются и другие категории граждан, которым федеральными законами или подзаконными актами предоставлено право на первоочередное получение жилого помещения. Так, согласно Закону РСФСР "О реабилитации жертв политических репрессий" от 18.10.91 N 1761-1 (в ред. Законов РФ от 26.06.92 N 3230-1; от 22.12.92 N 4185-1; от 03.09.93 N 5698-1; Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2288; ФЗ от 04.11.95 N 166-ФЗ; Указа Президента РФ от 08.06.96 N 858) право на первоочередное предоставление жилья имеют реабилитированные граждане. Федеральным законом "О прокуратуре Российской Федерации" от 17.01.92 N 2202-1 (в ред. ФЗ от 17.11.95 N 168-ФЗ) право на первоочередное предоставление жилого помещения установлено в отношении прокуроров и следователей. Кроме того, в ряде законов установлены конкретные сроки обеспечения их жильем. 2. Перечисленные в статье граждане должны включаться в отдельные списки на предоставление жилых помещений (см. коммент. к ст. 33 ЖК). П. 22 Примерных правил также установлено, что конкретный порядок предоставления жилых помещений указанным категориям граждан определяется в местных (т.е. действующих на территории субъектов Российской Федерации) правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений. Например, Законом Ханты-Мансийского автономного округа "О порядке и условиях предоставления жилища в Ханты-Мансийском автономном округе" от 28.05.98 N 105 установлено, что лица, имеющие право на первоочередное предоставление жилища на условиях договора социального найма, включаются в Список N 1"а" - первоочередной (т. е. все категории этих граждан зачисляются в один список). 3. Данной статьей Кодекса и другим федеральным законодательством не предусмотрено предоставление жилой площади в льготном порядке лицам только единожды. Правом на первоочередное обеспечение жилой площадью они могут пользоваться неоднократно (по мере возникновения нуждаемости в жилье). Законы и другие нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не должны противоречить федеральным законам (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ). Между тем п. 33 Положения о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в городе Москве (утв. Постановлением Московской городской Думы от 24.12.97 N 95-ПД) установлено, что льготы по первоочередному и внеочередному предоставлению жилой площади при получении жилья из фонда социального пользования могут быть использованы гражданином только один раз. 4. При применении ст. 36 ЖК возникают вопросы, касающиеся отнесения граждан к лицам, имеющим право на первоочередное получение жилых помещений. Так, в п. 23 Примерных правил указывается, что к членам семей военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести, относятся: иждивенцы погибшего или пропавшего без вести, которым в связи с этим выплачивается пенсия; родители, супруг, не вступивший в брак вторично, независимо от получения им пенсии; дети, не имеющие своих семей или хотя имеющие свои семьи, но ставшие инвалидами до достижения совершеннолетия, а также имеющие свои семьи дети, оба родителя которых погибли или пропали без вести. список дополнен Приказами Министерства здравоохранения СССР от 23.12.86 N 1650; от 05.03.88 N 187; от 06.06.91 N 152. Согласно Инструкции, утв. Приказом N 330, медицинское заключение о заболевании, дающее право больным на первоочередное получение жилой площади, выдается врачебноконсультационными комиссиями (ВКК) лечебно-профилактических учреждений по месту жительства или по месту работы больного. При отсутствии такой комиссии в лечебно-профилактическом учреждении больному выдается медицинское заключение, подписанное лечащим врачом и главным врачом. Медицинское заключение выдается только в случае, если у больного имеется заболевание, предусмотренное списком заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади. Относительно предоставления жилищных льгот ветеранам войны следует руководствоваться Федеральным законом "О ветеранах" от 12.01.95 N 5-ФЗ, где в ст. 2 перечислены категории граждан, относящиеся к участникам Великой Отечественной войны. Согласно действующему законодательству и сложившейся практике под "инвалидами труда", пользующимися льготами, имеются в виду все инвалиды труда I и II групп, в том числе ставшие инвалидами вследствие общего заболевания. К работникам сферы производства относятся не только работники, занятые в сфере материального производства, но и работники, занятые в иных производственных сферах. Относительно определения длительности работы в сфере производства п. 23 Примерных правил предусмотрено, что срок длительности работы в сфере производства, дающий право на получение жилого помещения в первую очередь, устанавливается коллективным договором профкома с администрацией предприятия (учреждения). Что касается предоставления льгот одиноким матерям, то к имеющим право на первоочередное получение жилья относятся матери, имеющие право на получение ежемесячного пособия на содержание и воспитание ребенка в повышенном размере. Комментарий к статье 37 1. В статье перечислены случаи, когда жилое помещение предоставляется гражданам вне очереди. Однако перечень этих случаев не является исчерпывающим. Согласно п. 4 внеочередное предоставление жилых помещений может быть предусмотрено законодательством и в других случаях. Например, Законом РФ "О статусе судей в Российской Федерации" от 26.06.92 N 3132-1 (в ред. Закона РФ от 14.04.93 N 4791-1; Указа Президента РФ от 24.12.93 N 2288; ФЗ от 21.06.95 N 91-ФЗ) судьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, должны обеспечиваться жилыми помещениями во внеочередном порядке (в шестимесячный срок). 2. Само понятие "внеочередное" предоставление жилого помещения как-бы подразумевает, что оно должно предоставляться без всякой очереди, т.е. без принятия на учет и включения в список на получение жилых помещений. Но это не так. Законодательством предусмотрен общий порядок осуществления учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и пользующихся правом на внеочередное предоставление жилых помещений (см. коммент. к ст. 33 ЖК). Вместе с тем п. 32 Примерных правил допускается предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на учете для улучшения жилищных условий, в случаях неотложного их расселения (в связи со стихийным бедствием, из домов, грозящих обвалом, подлежащих сносу и т.п.). 3. Относительно действия п. 3 данной статьи следует иметь в виду, что его нужно применять с учетом ст. 182 КЗоТ РФ (в ред. ФЗ от 24.11.95 N 182-ФЗ). Указанной статьей установлено: лица, окончившие образовательные учреждения начального, среднего и высшего профессионального образования, обеспечиваются работой в соответствии с полученной специальностью и квалификацией на основании договоров (контрактов), заключаемых ими с работодателями, или на основании договоров о подготовке специалистов, заключаемых образовательными учреждениями начального, среднего и высшего профессионального образования и работодателями; органы исполнительной власти, в ведении которых находятся образовательные учреждения начального, среднего и высшего профессионального образования, и органы государственной службы занятости оказывают содействие в трудоустройстве выпускников образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования с учетом их профессиональной подготовки и квалификации. По желанию выпускников указанных образовательных учреждений содействие в трудоустройстве им может оказываться негосударственными службами занятости; отказ работодателя в приеме на работу выпускникам образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования в соответствии с указанными в части первой настоящей статьи договорами (контрактами) может быть обжалован ими в суд; в случае отказа в приеме на работу выпускникам образовательных учреждений начального, среднего и высшего профессионального образования, прибывшим на работу в соответствии с названными договорами (контрактами), работодатель несет ответственность в порядке, определяемом законодательством Российской Федерации. Комментарий к статье 38 1. Норма жилой площади установлена ЖК в размере 12 кв. м на одного человека. 2. Норма жилой площади используется в разных значениях. Так, согласно ст. 38 ЖК она является предельным размером предоставляемой жилой площади: жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемом Правительством РФ. На практике жилое помещение предоставляется в Российской Федерации гражданам в размере от 9 до 12 кв. м. В некоторых регионах предоставление жилья осуществляется по общей площади, в частности ст. 1 и 11 Основ введено новое понятие - "социальная норма площади жилья" (см. коммент. к ст. 11 Основ). 3. Норма жилой площади имеет практическое значение и в других случаях, например при решении вопроса о предоставлении дополнительной жилой площади (ст. 39 ЖК), при предоставлении нанимателю или собственнику квартиры другого жилого помещения (ст. 49.3, 75, 82, 83 ЖК), при разделе жилой площади (ст. 86 ЖК) т. д. Комментарий к статье 39 1. Данной статьей предусмотрено предоставление отдельным категориям граждан дополнительной жилой площади, то есть жилой площади сверх нормы - 12 кв. м на человека. В настоящее время на территории ряда субъектов, в том числе г.Москвы, предоставление жилья осуществляется по общей площади. Это нашло отражение и в федеральных законах. Так, согласно ст. 15 Федерального закона от "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ офицеры в воинских званиях полковник, ему равном и выше, командиры воинских частей и некоторые другие категории военнослужащих имеют право на дополнительную общую площадь жилого помещения размером не менее 15 и не более 25 кв. м. 2. Конкретного перечня всех категорий граждан, имеющих право на получение дополнительной площади, данная статья не содержит. Нет этого перечня и в других нормативных актах. Поэтому по этому вопросу продолжает действовать Постановление ВЦИК и СНК РСФСР "О праве пользования дополнительной жилой площадью" от 28.02.30, отдельные законы и другие нормативные правовые акты. Например, во исполнение Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" от 24.11.95 N 181-ФЗ Постановлением Правительства РФ от 28.02.96 N 214 утвержден "Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты". 3. До принятия Основ 1981 г. и ЖК вопрос о предоставлении дополнительной площади решался по усмотрению органов (организаций), которые предоставляли жилье гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в зависимости от имеющихся возможностей. В настоящей статье Кодекса содержится императивная норма о предоставлении дополнительной площади. Однако на практике указанные органы (организации), ссылаясь на отсутствие специального законодательного акта, определяющего порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади (ч. 2 ст. 39 ЖК), зачастую отказывали гражданам в ее предоставлении. В последние годы в принимаемых законах стали включаться конкретные нормы о предоставлении дополнительной площади, из которых следует, что она должна выделяться в обязательном порядке; при этом отсутствие дополнительной площади рассматривается как самостоятельное основание для признания гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий. Например, ст. 17 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" установлено, что инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты, и это право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и предоставлении жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Комментарий к статьям 40 - 41 1. В ст. 40 указаны требования, которым должны отвечать предоставляемые гражданам жилые помещения по договору социального найма. Данная статья находится в гл. 1 ЖК и прежде всего касается жилых помещений, которыми должны обеспечиваться граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Однако перечисленные в статье требования относятся и к другим случаям предостаставления жилых помещений (см., например, ст. 96 ЖК, где говорится о предоставлении жилой площади в связи с выселением граждан). 2. В указанной статье названы три требования, которым должны соответствовать жилые помещения: а) они должны быть благоустроенными применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. Уровень благоустройства в разных населенных пунктах неодинаков: в городах он значительно выше (так, в настоящее время 90% квартир обеспечены водопроводом, 87% - центральным отоплением), в сельской местности, как правило, полностью благоустроенными являются лишь многоквартирные жилые дома. Поэтому понятие "благоустроенное жилое помещение" будет зависеть от степени благоустроенности имеющегося в населенном пункте жилищного фонда, а именно государственного и муниципального; б) предоставляемые жилые помещения должны соответствовать установленным санитарным и техническим требованиям. То есть они должны отвечать, в частности, объемно-планировочным параметрам (высота, площадь, изолированность и др.), температурно-влажностным показателям (температура и влажность помещения, загрязненность воздуха и т.п.). При этом жилые помещения должны отвечать и строительным показателям (не быть аварийными, ветхими, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях). Полный перечень указанных показателей содержит "Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 N 529. По данному вопросу см. также коммент. к ст. 29 ЖК; в) жилые помещения должны быть по площади размером не менее минимального размера, установленного субъектом Российской Федерации (в целом по стране он составляет не менее 9 кв. м жилой площади на человека), но в пределах нормы жилой площади - 12 кв. м, за исключением случаев, установленных законодательством (например, при предоставлении дополнительной площади). По этому вопросу см. также коммент. к ст. 38 и 39 ЖК. 3. В ст. 40 нет прямой записи, что жилое помещение должно предоставляться на территории данного населенного пункта. Однако это следует из его содержания, а также из ст. 96 ЖК, где указано, что предоставляемое жилое помещение должно находиться в черте данного населенного пункта. 4. В ст. 41 указаны дополнительные требования, которым должны соответствовать жилые помещения (наряду с требованиями, перечисленными в ст. 40 ЖК). Нельзя вселить, например, в однокомнатную квартиру мать и сына старше девяти лет, а вселить в эту квартиру супругов можно. Что касается учета состояния здоровья и других обстоятельств при предоставлении жилья, то этот вопрос находит закрепление и в местных правилах (о предоставлении жилья инвалидам и больным в домах с лифтами и т.п.), а также в федеральных законах (так, согласно ст. 17 Федерального закона "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" от 24.11.95 N 181-ФЗ жилые помещения, занимаемые инвалидами, оборудуются специальными средствами и приспособлениями в соответствии с индивидуальной программой реабилитации инвалида). Комментарий к статье 41.1 Данной статьей предусмотрены жилищные льготы для лиц, работающих в колхозах и других сельскохозяйственных кооперативах, которые могут быть установлены в указанных организациях общим собранием или собранием уполномоченных. Вместе с тем следует отметить, что настоящей статьей Кодекс был дополнен в 1989 г., т. е. в период, когда законодательством были предусмотрены иные виды юридических лиц, чем в настоящее время. Сейчас следует руководствоваться ст. 50 и др. ст. ГК РФ, согласно которым организационно-правовыми формами, относящимися к государственным и муниципальным организациям, являются государственные и муниципальные унитарные предприятия и государственные и муниципальные учреждения (ст. 113 и 120 ГК РФ). Только в указанных организациях жилая площадь может предоставляться по договору социального найма (ст. 672 ГК РФ). Организации с частной формой собственности, в том числе производственные кооперативы (ст. 107 ГК РФ), владеют, пользуются, распоряжаются жилищным фондом самостоятельно (см. коммент. к ст. 6 Основ). Комментарий к статьям 42 - 46 1. Указанными статьями Кодекса, а также п. 31-46 Примерных правил определен порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма, в том числе перечислены органы, которые принимают решение о предоставлении жилых помещений гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Прежде всего следует иметь в виду, что в настоящее время в соответствии с Конституцией РФ и ГК РФ речь должна идти о предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда; при этом решение о предоставлении жилых помещений по месту жительства граждан принимается районной, городской, районной в городе администрацией (органами местного самоуправления) при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, а на государственных и муниципальных предприятиях (учреждениях), т. е. в ведомственном жилищном фонде, такое решение принимается администрацией совместно с профкомом организации (при участии жилищно-бытовой комиссии профкома). 2. Местная администрация, администрация предприятия и учреждения обязаны ежегодно составлять из числа взятых на учет в порядке очередности граждан списки лиц, которым намечается предоставить жилую площадь в текущем году. Списки очередников вывешиваются для общего сведения. При составлении ежегодных списков граждан на получение жилой площади учитываются: время принятия на учет, а также право граждан на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений. Не допускается предоставление жилых помещений гражданам, не состоящим на учете, за исключением случаев неотложного расселения граждан (из домов, грозящих обвалом, и т.п.). Перед предоставлением жилых помещений граждане вновь должны представить заявление, выписку из домовой книги, копию финансового лицевого счета и - в необходимых случаях - справки бюро технической инвентаризации, учреждений здравоохранения и другие документы, относящиеся к решению вопроса, а также письменное обязательство совершеннолетних членов семьи об освобождении ими после получения жилого помещения ранее занимаемой жилой площади. Общественная комиссия по жилищным вопросам местной администрации или жилищнобытовая комиссия профкома перед предоставлением жилых помещений вновь проверяет жилищные условия каждого очередника и вносит предложение соответственно местной администрации (органам местного самоуправления) или администрации и профкому предприятия, учреждения. Решение администрации и профкома организации подлежит обязательному утверждению местной администрацией. 3. Ст. 45 ЖК предусмотрено повторное заселение жилых помещений, освободившихся в домах, построенных с привлечением средств предприятий (учреждений), работниками этих организаций. Однако они вправе заселять жилые помещения только работниками, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. В том случае, когда таких работников нет, они теряют такое право и жилая площадь заселяется местной администрацией гражданами, которые стоят на учете по улучшению жилищных условий по месту жительства. См. также коммент. к ст. 23 и 24 ЖК. 4. Ст. 46 ЖК определен порядок заселения освобождающихся жилых помещений в коммунальных квартирах. Спорные вопросы о заселении указанных жилых помещений разрешаются в судебном порядке. Они также нашли отражение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10). Пленум Верховного Суда РФ указал судам, что, поскольку ст. 46 ЖК не содержит изъятий, исключающих возможность ее применения в случаях освобождения в квартире изолированных жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, правила этой статьи могут применяться при освобождении таких помещений в домах указанного фонда независимо от принадлежности, в том числе и в домах, переданных государственными предприятиями, учреждениями, организациями исполкомам местных Советов народных депутатов, а также в построенных с привлечением в порядке долевого участия средств предприятий, учреждений, организаций (ст. 45 ЖК). Заселение освободившихся жилых помещений в таких домах работниками предприятий, учреждений, организаций, которым независимо от ведомственной принадлежности дома предоставлено право повторного заселения, может иметь место только при отсутствии в квартире граждан, указанных в ч. 2 ст. 46 ЖК, претендующих на получение этих помещений. Пленум Верховного Суда РФ также разъяснил, что если наниматель служебного жилого помещения будет претендовать на занятие освободившегося в той же квартире изолированного жилого помещения, которое не является служебным (и наоборот), ст. 46 ЖК не подлежит применению, поскольку такая передача связана с изменением режима пользования жилым помещением. Пленум Верховного Суда РФ не ответил, однако, на вопрос, действует ли правило ст. 46 ЖК, если освободилось также служебное помещение. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) указал, что правила ст. 46 ЖК о заселении освободившегося в квартире жилого помещения не применяются к случаям заключения договора найма служебного жилого помещения. Пленум Верховного Суда СССР также разъяснил, что, если освободившееся жилое помещение передано одному из проживающих в квартире нанимателей, это не лишает других нанимателей права оспорить в судебном порядке выдачу ордера и требовать предоставления жилого помещения этим нанимателям. Пленум Верховного Суда РФ в указанном Постановлении кроме того отметил, что при решении вопроса о том, подлежит ли удовлетворению требование о предоставлении жилого помещения в порядке ст. 46 ЖК, следует иметь в виду, что освобождающееся изолированное жилое помещение может быть передано в пользование проживающим в этой квартире нанимателям, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (с учетом права на дополнительную жилую площадь), лишь при отсутствии в квартире нуждающихся в улучшении жилищных условий нанимателей, претендующих на получение этого помещения (ст. 29 ЖК). Необходимо также учитывать, что иск может быть удовлетворен при условии, если размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в общей сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК, кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную площадь либо такое превышение является незначительным. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Изменения, происшедшие в составе семьи нанимателя (например, в связи с рождением ребенка, вселением в установленном порядке члена семьи и т.п.), а также обстоятельства, связанные с возникновением у нанимателя или членов его семьи права на дополнительную жилую площадь, учитываются судом при решении вопроса о возможности предоставления нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения за период со дня освобождения помещения до его предоставления другому лицу, а если помещение никому не предоставлено, - до разрешения дела в суде. Если на освободившееся изолированное жилое помещение претендуют два и более проживающих в той же квартире нанимателя, каждый из которых относится к лицам, имеющим право на его получение, то, решая вопрос, кому из них отдать преимущество, суду следует исходить из того, кто из этих граждан в большей степени нуждается в улучшении жилищных условий, учитывая при этом размер занимаемых ими жилых помещений, состав их семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировку помещений и т. п.). Необходимо иметь в виду, что вопросы заселения освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах урегулированы ст. 16 Основ. В частности, указанной статьей дополнительно предусмотрены купля-продажа или аренда этих жилых помещений и др. (см. коммент. к ст. 16 Основ). Комментарий к статье 47 1. Согласно ст. 52, 62 и 73 Закона РФ "О местном самоуправлении в Российской Федерации" от 06.07.91 N 1550-1 (в ред. Законов РФ от 24.06.92 N 3119-1; от 22.10.92 N 3703-1; от 28.04.93 N 4888-1; Указа Президента РФ от 22.12.93 N 2265; ФЗ от 28.08.95 N 154-ФЗ) выдача ордеров на заселение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов входит в компетенцию органов местного самоуправления (местной администрации). Общественный жилищный фонд в настоящее время согласно классификации по формам собственности относится к частному жилищному фонду, и на него не распространяется порядок предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, и, следовательно, ордера в этом жилищном фонде не выдаются (по данному вопросу см. коммент. к ст. 4 и 28 ЖК и ст. 14 и 21 Основ). 2. Ордер выдается после принятия в установленном порядке решения о предоставлении конкретного жилого помещения гражданину органом местного самоуправления, администрацией и профкомом предприятия и учреждения (по жилищному фонду, который находится в их хозяйственном ведении или оперативном управлении). Гражданин, которому предоставлено жилое помещение, не вправе вселиться в жилое помещение до получения ордера. Документом, дающим право вселиться в помещение, является не решение о предоставлении, а ордер, выданный на основании этого решения. Ордер является единственным документом, дающим право на вселение в жилое помещение; никакие другие письменные и устные указания органов или должностных лиц не могут заменить ордер. Бланки ордеров хранятся в органах местного самоуправления как документы строгой отчетности. Выдача ордеров на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения, и он может быть выдан только на фактически свободное жилое помещение. Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставляется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть предъявлены паспорта (свидетельства о рождении) или другие заменяющие их документы на всех членов семьи, подлежащих включению в ордер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в случаях: когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения; выявления других обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о предоставлении жилого помещения. При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности (п. 47-51 Примерных правил). 3. Форма ордера установлена Примерными правилами и дана в прил. N 4 Примерных правил. 4. Выдача ордеров в закрытых военных городках производится не органами местного самоуправления, а квартирно-эксплуатационной частью района (гарнизона). Согласно Федеральному закону, "О статусе военнослужащих" от 27.05.98 N 76-ФЗ к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны Российской Федерации (иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Комментарий к статье 48 1. Статьей предусматривается только судебный порядок признания ордера недействительным. В ней перечислены наиболее серьезные нарушения порядка предоставления жилых помещений, которые могут служить основанием для признания ордера недействительным. При этом не имеет значения, кто (органы, организации, должностные лица или граждане) допустил неправомерные действия, связанные с нарушением установленных порядка и условий предоставления жилья. 2. Необходимо иметь в виду, что с исковым заявлением в суд по данному вопросу может обратиться не всякое лицо. Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) разъяснил, что с заявлением о признании ордера недействительным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений вправе обратиться в суд предприятие, учреждение, организация или местная администрация, в ведении которых находится жилое помещение, либо прокурор в их интересах; в случае возбуждения дела по заявлению прокурора эти лица извещаются судьей о возникшем процессе и участвуют в нем в качестве истцов (ч. 2 ст. 33 ГПК). Граждане, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и считающие, что жилое помещение должно быть предоставлено им, обращаться в суд с такими исками не могут, поскольку субъективного гражданского права на указанное в ордере жилое помещение они не имеют. Кроме того, при рассмотрении дел по искам о признании недействительными ордеров, предъявленным по мотивам нарушения очередности предоставления жилых помещений, суду необходимо выяснять: действительно ли была нарушена очередность при предоставлении ответчику жилого помещения; имеет ли ответчик по закону права на внеочередное или первоочередное предоставление жилого помещения либо на условиях, которые в соответствии с законодательством могут быть предусмотрены при заключении трудового договора; не было ли в установленном порядке, например в соответствии со ст. 41.1 ЖК, принято решение о предоставлении ответчику, нуждающемуся в улучшении жилищных условий, жилого помещения вне очереди; если при выдаче ордера очередность предоставления жилых помещений не была соблюдена, то не явилось ли это следствием того, что граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, не претендовали на указанное в ордере жилое помещение (например, желали получить квартиру большего размера) либо не отпали ли к моменту рассмотрения дела обстоятельства, препятствовавшие ранее в предоставлении ответчику жилого помещения (например, граждане, стоявшие на учете по улучшению жилищных условий впереди ответчика, получили жилые помещения и больше не претендуют на помещение, о котором возник спор). В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения. Если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено то жилое помещение, которое они занимали, или другое. В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ст. 100 ЖК). Комментарий к статье 49 1. В соответствии с данной статьей Кодекса Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N 335 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726; от 28.02.96 N 199) утверждены Примерные правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений в РСФСР. Как следует из названия, они являются примерными. Во исполнение указанного Постановления на основании этих правил были разработаны и утверждены правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений на территории каждого субъекта Российской Федерации. Местные правила согласно п. 2 названного Постановления должны утверждаться органами государственной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с советами профессиональных союзов. Практически в большинстве регионов они утверждались совместным решением государственных и профсоюзных органов. В настоящее время ст. 13 Основ установлено, что порядок и условия предоставления жилого помещения по договору найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, определяют органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, т. е. участие профсоюзных органов на региональном уровне в утверждении указанных правил не предусмотрено. В местных правилах должны быть урегулированы, в частности, вопросы о дополнительных основаниях признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий и о минимальной норме предоставляемой жилой площади и другие вопросы, связанные с местными условиями. 2. Некоторые положения Примерных правил устарели, несмотря на то, что в них вносились изменения. Прежде всего это относится к старым названиям органов государственной власти и видам жилищного фонда (общественный жилищный фонд по своему правовому положению приравнивается к государственному и муниципальному жилищному фонду, что не соответствует новому ГК РФ). В ряде регионов приняты новые местные правила на базе федеральных законов, принятых в последние годы, в частности с учетом Основ и ГК РФ. Например, в г. Москве действует Положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление жилья в городе Москве, утв. постановлением Московской городской Думы от 24.12.97 N 95-ПД, которые отражают происходящие перемены в социально-экономической жизни страны в связи с переходом к рыночной экономике. Глава 1.1 Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда (введена Законом РСФСР от 06.07.91 N 1552-1// Ведомости РСФСР. 1991. N 28. Ст. 963) Комментарий к статьям 49.1 - 49.2 1. Ст. 49.1, дополнившей ЖК в 1991 г., предусмотрен новый способ улучшения жилищных условий граждан, который характерен для рыночной экономики: приобретение жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату. 2. Правовая основа функционирования рыночного механизма - Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 N 4218-1 (в ред. ФЗ от 12.01.96 N 9-ФЗ; от 21.04.97 N 68-ФЗ). В развитие его положений принято несколько указов Президента Российской Федерации, в которых предусматривается право граждан на получение безвозмездных субсидий и жилищных кредитов на строительство или приобретение жилья. Согласно Основам граждане имеют право на приобретение жилья в собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости, в том числе путем жилищного строительства, купли-продажи жилья и по другим основаниям. Основами также установлено, что граждане имеют право на получение земельного участка для строительства жилья. Причем таким правом пользуются все граждане, в том числе граждане, которые по общим основаниям не являются нуждающимися в улучшении жилищных условий (ст. 22-25 Основ). Необходимо также назвать Указ Президента РФ "О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья" от 29.03.96 N 430 и Постановление Правительства РФ "О предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья" от 03.08.96 N 937. В этих нормативных актах жилищные субсидии признаны основной формой привлечения бюджетных средств для инвестирования в жилищную сферу. Что же касается вопроса о предоставлении гражданам кредитов на строительство, реконструкцию и приобретение жилья, то эти вопросы регулируются Указом Президента РФ от 10.06.94 N 1180, которым утверждено Положение о жилищных кредитах. Нужно обратить внимание, что кредиты могут предоставляться на указанные цели как юридическим лицам, так и гражданам, в том числе не состоящим на учете для улучшения жилищных условий. Способом обеспечения кредита является залог в виде недвижимого имущества, предоставляемого заемщиком. В этой связи следует иметь в виду Указ Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28.02.96 N 293 (в ред. Указа Президента РФ от 09.07.97 N 710). В соответствии с законодательством граждане вправе приобрести жилье в собственность на основании разнообразных гражданско-правовых сделок, например по договору купли-продажи, мены и др. Здесь нужно иметь в виду, что порядок совершения этих сделок и регистрации прав на недвижимое имущество (дома, квартиры) регулируется гражданским законодательством. Кстати, новый ГК РФ не требует нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, за исключением оформления договора ренты. Улучшить свои жилищные условия гражданин может за счет приобретения ценных бумаг в виде жилищных сертификатов (см. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утв. Указом Президента РФ от 10.06.94). 3. В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Указанные положения о приобретении права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения. Объектами сделок в этих случаях являются жилые дома и квартиры или части домов, квартир. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. При этом сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Сделки признаются действительными при условии соблюдения требований, установленных гл. 9 (ст. 153-165) и др. ст. ГК РФ. Эти требования касаются содержания и формы сделки, правоспособности и дееспособности сторон и т.п. По вопросу купли-продажи жилых помещений нужно руководствоваться гл. 30 ГК РФ. Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 550). Однако стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки (ст. 163). При этом государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение обязательна (ст. 551). Только с момента государственной регистрации договора купли-продажи он считается заключенным и возникает право собственности у покупателя на приобретенное жилое помещение (ст. 558). Ст. 558 предусмотрено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Согласно ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар (в данном случае - жилье) в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продажи (гл. 30 ГК РФ); каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу (одаряемому) жилье. Одаряемый вправе в любое время от передачи ему дара отказаться, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым (ст. 573). При этом отказ от подаренного жилого помещения, как следует из п. 2 ст. 573, должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Согласно гл. 33 ГК РФ имущество, в том числе жилье, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача имущества осуществляется на основании договора ренты (ст. 583 ГК РФ). Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584). При заключении рентного договора относительно жилья, как следует из указанной статьи, необходимо и нотариальное удостоверение и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу. Рента может быть постоянной и пожизненной. Пожизненная рента была предусмотрена законодательством и ранее - ГК РСФСР, но с ограниченным применением. Согласно ст. 253 ГК РСФСР договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца заключался лишь в случаях, если в качестве продавца выступали нетрудоспособные граждане, а в качестве объекта сделки были индивидуальные жилые дома. Договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) является разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К этому договору применяются правила о пожизненной ренте, если иное не установлено ст. 601-605 ГК РФ. Предоставление содержания с иждивением может включать обеспечение потребности в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст. 602). Ст. 604 ГК РФ предусмотрен ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником, который вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. 4. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом. Основания приобретения права собственности установлены ст. 218 ГК РФ. В частности, предусмотрены следующие основания: право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения и иной сделки об отчуждении имущества; в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом; член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного и иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (следует иметь в виду, что в этих случаях юридическим фактом возникновения права собственности на перечисленное имущество является не регистрация его в соответствующих государственных органах (ст. 131 ГК РФ), а выплата паевого взноса). Основания прекращения права собственности на имущество перечислены в ст. 235 ГК РФ. В их числе: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, обращение взыскания на имущество, приватизация имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и другие основания. Изменение отношений собственности в стране началось с принятием Закона СССР "О собственности в СССР" и Закона РСФСР "О собственности в РСФСР", которые провозгласили принцип: количество и стоимость имущества, приобретенного гражданином или юридическим лицом в соответствии с законом или договором, не ограничивается. Этот принцип Основы распространили на жилищную сферу. Согласно ст. 6 Основ недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд, может находиться в частной собственности граждан и юридических лиц. Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местных органах. Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, не нарушающие законодательство и жилищные права других лиц. До принятия этих законов наличие у граждан недвижимости ограничивалось. Принятые в 90-х годах законодательные акты и ГК РФ, устанавливая право частной собственности на недвижимость, в том числе в жилищной сфере, сняли всякие ограничения на количество, размеры и стоимость жилых домов и квартир, которые могут находиться в собственности юридических или физических лиц. (См. также коммент. к ст. 6 Основ.) Комментарий к статье 49.3 1. В данной статье закрепляется порядок возмещения гражданам за жилое помещение, находящееся в их собственности, в связи со сносом жилого дома для государственных нужд. В таких случаях собственнику предоставляется равноценное жилое помещение (т. е. по площади, количеству комнат, благоустройству и др. оно должно быть равнозначным) или иная компенсация (например, денежная). Споры разрешаются в судебном порядке. 2. Следует отличать условия предоставления жилого помещения, предусмотренные настоящей статьей, от условий, которые установлены ст. 92 ЖК, где речь идет о предоставлении жилых помещений нанимателям (см. коммент. к ст. 92 и 96 ЖК). Как указывалось выше, в случае принудительного изъятия имущества у собственника жилья ему гарантируется равноценное имущество; нанимателю же должно быть выделено только благоустроенное жилое помещение (ст. 96 ЖК); и, кроме того, здесь в предпочтительном положении по сравнению с собственниками жилья оказываются наниматели, проживающие в стесненных условиях: им в этом случае предоставляется жилье по установленным нормам, т.е. полученное жилое помещение по размеру будет больше имевшегося. 3. Положения данной статьи соответствуют нынешней Конституции РФ, где в ст. 35 заложены основы принудительного лишения права собственности на жилое помещение: "никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения". Эти вопросы нашли отражение и в ст. 10 Основ (см. коммент. к ст. 10 Основ). Глава 2 Пользование жилыми помещениями в домах государственного и общественного жилищного фонда Комментарий к статье 50 1. В соответствии с гражданским законодательством в настоящее время следует говорить о государственном и муниципальном жилищном фонде и договоре социального найма жилого помещения (см. коммент. к ст. 6, 9 и 14 Основ и ст. 28 и 51 ЖК). 2. В настоящее время сохраняют свое действие принятые в соответствии с данной статьей "Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). Положения указанных Правил и Типового договора следует применять, как указывалось выше, с учетом ГК РФ (гл. 35) и Основ, нормы которых являются приоритетными по отношению к нормам ЖК, при этом последние применяются лишь в тех случаях, когда они не противоречат ГК РФ и Основам. Комментарий к статье 51 1. В настоящее время вопросы найма жилого помещения одновременно урегулированы нормами гражданского и жилищного законодательства. В ГК Российской Федерации, ч. вторая которого действует с 1 марта 1996 г., найму жилого помещения как гражданско-правовому договору посвящена отдельная гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671-688). Согласно ГК РФ договор найма жилого помещения может носить потребительский или коммерческий характер. В первом случае жилое помещение предоставляется по договору социального найма в государственном или муниципальном жилищном фонде только гражданам, состоящим на учете по улучшению жилищных условий. Во втором случае наем жилого помещения осуществляется в домах (квартирах) граждан и организаций на коммерческих началах, т.е. с целью получения дохода от сдачи жилья, которое находится в их собственности. При этом порядок владения и пользования жилым помещением, предоставляемым по договору коммерческого найма, в основном определяется по соглашению сторон (наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина). Безусловно, по сравнению с договором социального найма жилого помещения в правовом отношении такой наниматель менее защищен. В частности, договор коммерческого найма носит срочный характер (может быть заключен на срок не более 5 лет), и обязательное сохранение за нанимателем занимаемого жилого помещения по окончании срока договора законодательством не предусмотрено. Кроме того, плата за жилье в домах частного жилищного фонда устанавливается по соглашению наймодателя и нанимателя, и она, как правило, значительно выше, чем по договору социального найма. Следует также иметь в виду, что законодательством разрешается и в государственном и муниципальном жилищном фонде выделять часть жилья для использования жилых помещений на условиях договора коммерческого найма. Однако, как указывалось выше, заселение граждан в жилые помещения по договору коммерческого найма в основном характерно для частного жилищного фонда. Что касается самого названия "коммерческий наем", то оно употребляется только в юридической литературе, а в законодательстве этот договор называется "договором найма жилого помещения". 2. Согласно ст. 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В этой статье указывается, что к такому договору применяются только ст. 674, 675, 678, 680, 681 и 685 (п. 1-3) ГК РФ. О чем они? О форме договора найма, об обязанностях нанимателя, о ремонте жилого помещения и т. п. Другие положения ГК РФ должны применяться к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. 3. Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда заключается на основании ордера, т.е. административного акта. Как следует из ЖК, ордер выполняет две функции: является основанием для вселения в жилое помещение и одновременно - основанием для заключения договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма заключается в письменной форме, сторонами которого являются государственная или муниципальная организация и гражданин, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон по пользованию жилым помещением. Эти права и обязанности сторон содержатся в ЖК, а также в "Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" и "Типовом договоре найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда в РСФСР", утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 23.07.93 N 726). 4. Договор социального найма - это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить нанимателю и членам его семьи в пользование пригодное для постоянного проживания жилое помещение (отдельную квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире), а наниматель обязуется использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан, своевременно вносить квартирную плату и плату за коммунальные услуги. 5. Здесь важно отметить, что согласно ст. 14 Основ указанный договор заключается с гражданами, вновь получившими жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (12 кв. м на человека), и сохраняется право найма (на условиях этого договора, независимо от площади занимаемого жилого помещения) за гражданами, ранее получившими жилье в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (см. коммент. к ст. 13 и 14 Основ). Комментарий к статье 52 1. Согласно ч. 1 ст. 52 в качестве предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квартира или комната (комнаты)). Это положение нашло закрепление и в п. 1 ст. 673 ГК РФ: "Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Иначе говоря, ГК РФ подчеркивается, что не всякое жилое помещение может быть использовано для проживания граждан по договору найма, лишь то, которое отвечает установленным требованиям. В частности, эти требования установлены ст. 40 ЖК (см. коммент к ст. 40). 2. Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты (связанные общим входом, т.е. не изолированные комнаты), подсобные помещения (кухни, коридоры, ванные и др.). Конечно, не может рассматриваться как жилое помещение, которым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты. Вместе с тем разрешается сдача в поднаем гражданам и части жилого помещения (ст. 76 ЖК). Комментарий к статьям 53 - 54 1. Согласно ГК РФ (ст. 672) и ЖК (ст. 53) члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого помещения, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору наравне с нанимателем. Понятие "член семьи нанимателя" дано в ст. 53 ЖК. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Иными словами, наличие лишь родственных отношений для признания гражданина членом семьи нанимателя не обязательно. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил по данному вопросу, что, разрешая вопрос о признании членом семьи нанимателя других лиц (кроме супруга, детей, родителей), суд обязан выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличии семейных отношений. На основании указанного выше положения о равенстве жилищных прав нанимателя и членов его семьи последние участвуют в решении некоторых вопросов, в частности дают согласие на: вселение в жилое помещение других лиц (ст. 54 ЖК); обмен занимаемого жилого помещения (ст. 67 и 70 ЖК); сдачу жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК); изменение договора найма (ст. 85 ЖК). По требованию членов семьи нанимателя договор найма может быть заключен с одним из членов семьи (вместо первоначального нанимателя), а в случае смерти нанимателя или его выезда из жилого помещения договор найма заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (ст. 672 ГК РФ; ст. 86 и 88 ЖК). 2. Наниматель жилого помещения вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК). Граждане, вселенные нанимателем, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 54 ЖК). Как следует из ч. 2 ст. 54 ЖК, указанное соглашение может ограничивать право вселяемого (например, возможно вселение другого члена семьи на определенный срок, но при условии пользования только одной из комнат и т.п.). Если гражданин вселен без каких-либо дополнительных требований (иными словами, без ограничений в пользовании жилым помещением), то он приобретает равные права с другими членами семьи нанимателя на занимаемую ими жилую площадь. 3. Вопрос о соответствии Конституции РФ положений ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК рассматривался Конституционным Судом РФ. Чем это вызвано? Законом РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" от 25.06.93 N 5242-1 вместо прописки введен регистрационный учет граждан. Однако на практике существенных изменений в получении "вида на жительство" не произошло. Прежнее законодательство, в частности ЖК (ч. 1 ст. 54), право граждан на жилище (на проживание в жилом помещении) неразрывно связывало с пропиской лица на данной жилой площади. Аналогичную позицию занимали суды, руководствуясь, в частности, Постановлением Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14). Норма ч. 1 ст. 54 ЖК, где под записью о вселении в установленном порядке подразумевалась прописка, была признана Конституционным Судом РФ неконституционной (Постановление от 25.04.95 "По делу о проверке конституционности частей первой и второй статьи 54 Жилищного кодекса РСФСР в связи с жалобой гражданки Л. Н. Ситаловой"). Справедливости ради следует отметить, что до принятия указанного Постановления Конституционного Суда РФ судами рассматривались иски граждан об отказе компетентных органов в прописке в жилые помещения, которые перешли в их собственность по наследству, и удовлетворялись на основании соответствующих положений Конституции РФ и Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации". В основном практика отказов гражданам в прописке имела место в гг. Москве и Санкт-Петербурге. Основанием к рассмотрению указанного дела в Конституционном Суде РФ являлась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ положения оспариваемых норм ст. 54 ЖК о том, что наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других лиц "в установленном порядке", подразумевая под этим соблюдение правил прописки. В Постановлении Конституционного Суда РФ было отмечено следующее: положение ч. 1 ст. 54 ЖК о праве нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение "в установленном порядке" носит бланкетный характер. Неопределенность его юридического содержания не позволяет ответить на вопрос, какой орган и каким актом должен устанавливать этот порядок, и порождает произвольное понимание того, что он означает по своему существу; отсутствие указания на вид нормативного акта, который должен "устанавливать порядок" вселения в жилое помещение, позволяет законодательным и исполнительным органам государственной власти различных субъектов Российской Федерации устанавливать его по собственному усмотрению, что может привести к нарушению конституционного права граждан на жилище и произвольному лишению их жилья. Противоречива также и судебная практика применения ч. 1 ст. 54 ЖК. При юридически сходных обстоятельствах дела этой категории разрешаются судами по-разному, что влечет неодинаковые правовые последствия для граждан. Судебное толкование ЖК сложилось как признание того, что осуществление жилищных прав напрямую связано с пропиской, наличию или отсутствию которой придавалось правоустанавливающее значение. Несмотря на то что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами Российской Федерации постановлений Пленума Верховного Суда СССР" от 22.04.92 N 8 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.93 N 11) установлено, что до принятия соответствующих законодательных актов Российской Федерации нормы бывшего СССР и разъяснения по их применению, содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда СССР, могут применяться судами в части, не противоречащей Конституции РФ и Соглашению о создании Содружества Независимых Государств, правоприменительные органы при решении вопроса вселения в жилое помещение нередко руководствуются отмененными нормативными актами, нарушая требования ст. 18 Конституции РФ, согласно которой "права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими" и "определяют смысл, содержание и применение законов", и ч. 1 ст. 27 Конституции РФ, закрепляющей право свободно выбирать место пребывания и жительства, поскольку его реализация ставится в зависимость от получения разрешения на прописку. Из Конституции РФ и Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" следует, что регистрация, заменившая институт прописки, или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 указанного Закона), в том числе права на жилище. Однако до настоящего времени "установленный порядок", определяющий процедуру вселения в жилое помещение, понимается в правоприменительной практике исключительно как соблюдение положений о прописке, что имело место и при разрешении дела гражданки Л. Н. Ситаловой (со ссылкой на ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК). Таким образом, положение ч. 1 ст. 54 ЖК, как в его буквальном истолковании, так и в том смысле, который ему придается сложившейся правоприменительной практикой, приводит к нарушению прав и свобод граждан, описанных в ст. 18, 19 (ч. 1), 27 (ч. 1), 40 (ч. 1), не согласуется с основаниями и условиями ограничения, закрепленными в ст. 55 (ч. 2 и 3) Конституции РФ. В этой связи Конституционный Суд РФ постановил признать содержащиеся в ч. 1 и 2 ст. 54 ЖК положения об "установленном порядке" как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки не соответствующими Конституции РФ. Следовательно, они не подлежат применению. 4. Вселенные нанимателем другие граждане, в зависимости от условий поселения, могут проживать в качестве: членов семьи, пользующихся равными правами с другими членами семьи (ст. 54 ЖК); членов семьи, имеющих ограниченные права по сравнению с другими членами семьи (ст. 54 ЖК); поднанимателей или временных жильцов, не пользующихся вообще правом на жилую площадь (ст. 76 и 81 ЖК). Комментарий к статье 54.1 1. Данной статьей ЖК дополнен в июле 1991 г. после принятия Закона о приватизации (от 04.07.91 N 1541-1). Закон послужил правовой основой для начала приватизации. В него трижды - 23.12.92, 11.08.94 и 28.03.98 - вносились изменения и дополнения. 2. Приватизация жилищного фонда осуществляется в Российской Федерации на основании указанного Закона. В собственность граждан передано свыше 12 млн квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Бесплатная приватизация жилья создает условия для нормального функционирования рынка жилья. 3. В соответствии с Законом приватизацией жилья считается бесплатная передача в собственность граждан на договорной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. В целом на территории Российской Федерации таковой она стала с декабря 1992 г. (после внесения Законом РФ от 23.12.92 N 4199-1 изменений и дополнений в действующий Закон). До этого приватизация осуществлялась на смешанных условиях: общая площадь в размере 18 кв. м на человека и 9 кв. м на семью предоставлялись бесплатно, а остальная площадь - за плату. 4. В соответствии со ст. 2 Закона о приватизации жилое помещение может быть передано в собственность всех проживающих в квартире граждан, в собственность нескольких лиц или в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. 5. В Законе (ст. 1, 2, 3, 11 и др.) записано, что приватизация жилья возможна только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Кроме того, в п. 6 Постановления Верховного Совета РСФСР "О введении в действие Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР" рекомендовалось общественным объединениям (организациям) осуществлять передачу и продажу находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального жилищного фоща, Действие п. 6 сегодня не сохраняется, поскольку имущество общественных объединений, в том числе жилищный фонд, после введения в действие ГК РФ приобрело иной правовой режим. Оно относится к частной форме собственности, и, следовательно, о приватизации жилья, согласно указанному Закону, речи быть не может. Передача жилых помещений в этом фонде теперь возможна только на основании гражданско-правовых сделок (купли-продажи, дарения и др.). 6. В соответствии со ст. 1 и 2 Закона о приватизации осуществляется приватизация жилых помещений, занимаемых гражданами по договору найма или аренды. Граждане, забронировавшие жилые помещения, вправе приватизировать жилое помещение по месту его бронирования, т. е. по месту постоянного жительства. 7. Необходимо иметь в виду, что право на приватизацию жилья возникает не у всех проживающих в жилом помещении, а только у нанимателя и членов его семьи. Круг этих лиц определен ст. 53 ЖК. Другие граждане, поднаниматели и временные жильцы, в приватизации жилого помещения не участвуют, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают самостоятельного права на жилое помещение. 8. Приватизация жилья возможна только с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Это основывается на том, что согласно ст. 53 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. Согласие должно быть выражено в письменной форме. 9. Граждане вправе по своему усмотрению приобрести занимаемое жилье в собственность или продолжать пользоваться по договору найма. Никто не вправе настаивать на обязательной приватизации жилого помещения. 10. Жилое помещение в порядке приватизации в большинстве случаев передается гражданам в общую собственность, если в нем проживает несколько человек. Вопросы, касающиеся общей собственности, урегулированы гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Комментарий к статьям 55 - 57 1. Ст. 55 ЖК, касающаяся установления платы за жилое помещение, устарела. Теперь следует руководствоваться ст. 15 Основ и Постановлением Правительства РФ "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" от 02.08.99 N 887. Указанными актами предусмотрено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги должна устанавливаться в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет осуществляться поэтапно в течение 15 лет, т.е. до 2008 г. Пока граждане, проживающие в этих жилых помещениях, возмещают лишь часть затрат наймодателя (в 1999 г. должно быть 60%). Для малоимущих граждан предусмотрены меры социальной защиты в виде компенсаций (субсидий), обеспечивающих оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг. 2. Указом Президента РФ от 28.04.97 N 425 одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, которой определены основные направления преобразований в этой отрасли, в том числе временные рамки проведения реформы: 1997-2003 гг. Как отмечено в Концепции, способом преодоления кризиса является изменение системы финансирования, т. е. переход от бюджетного датирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания. Другими словами, предусматривается резкое сокращение бюджетных расходов (расходов государства) и соответствующее увеличение этих расходов у населения. Согласно Концепции предусмотрен рост доли платежей населения в покрытии затрат на все виды жилищно-коммунальных услуг с 35 до 100%. Вопросы, касающиеся реформирования жилищно-коммунального хозяйства, нашли отражение и в Программе Правительства Российской Федерации "Структурная перестройка и экономический рост в 1997-2000 годах" (утв. Постановлением Правительства РФ от 31.03.97 N 360). Основные направления реформы жилищно-коммунального хозяйства: совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, повышение уровня оплаты жилья за счет населения, дифференциация ставок оплаты жилья в зависимости от его качества и местоположения; совершенствование системы социальной защиты при оплате жилья и коммунальных услуг: упорядочение существующей системы льгот, усиление адресной направленности средств, выделяемых на социальную защиту населения; совершенствование системы управления, обслуживания и контроля: формирование специализированных организаций по управлению жилищным фондом, переход на договорные отношения, демонополизация жилищно-коммунального хозяйства, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объем и качество потребляемых услуг, выбор организаций, осуществляющих обслуживание жилья, передача жилищного фонда в управление непосредственным собственникам жилья - создание товариществ собственников жилья; изменение системы распределения между регионами средств федерального бюджета на основе использования системы государственных минимальных социальных стандартов. Концепцией предусмотрено создание "эффективной системы мер воздействия на должников", которые в срок не вносят плату за жилье и коммунальные услуги (разд. IV). В этой связи следует отметить, что ст. 15 Основ установлено: если оплата жилья и коммунальных услуг не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития (аналогичное положение содержит и ст. 687 ГК РФ). Такие меры могут быть применены к должнику - нанимателю жилого помещения. Взамен занимаемой благоустроенной квартиры ему будет предоставлено жилье, в том числе в коммунальной квартире и с меньшими коммунальными удобствами, по 6 кв. м жилой площади на человека. Если квартира приватизирована и у собственника квартиры нет другого имущества для погашения долга, то в счет погашения долга пойдет квартира. 3. Порядок оплаты жилья и коммунальных услуг определен Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 N 707. Правительство РФ постановило продолжить переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 г. уровень платежей граждан в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. При этом структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях; второй платеж - за коммунальные услуги; собственник жилых помещений осуществляет третий платеж - налог на имущество физических лиц, наниматель жилья тоже должен осуществлять третий платеж как плату за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства или реконструкции). Отмечено, что повышение размера оплаты жилья и коммунальных услуг должно осуществляться с одновременным применением мер социальной защиты граждан в виде предоставления им компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. Рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления: а) завершить переход на договорные отношения собственников жилищного фонда и объектов коммунального хозяйства с нанимателями жилых помещений и с субъектами хозяйствования - жилищными ремонтно-эксплуатационными и коммунальными организациями; б) на основе Положения о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг, утвержденного настоящим Постановлением, внести необходимые изменения в действующий порядок предоставления компенсаций гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг; в) устанавливать уровень платежей граждан за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги в процентах к затратам на содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги по годам переходного периода дифференцированно по представлению органов местного самоуправления в зависимости от складывающейся финансовой ситуации с учетом необходимости предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Определено, что сбор платежей за коммунальные услуги и оплата жилья, предоставляемого в наем, производятся собственником жилья или организацией, уполномоченной выполнять эти функции. Установлено, что органами местного самоуправления утверждаются:  нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг; ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ). 4. Ст. 56 ЖК установлено, что наниматель обязан вносить квартирную плату ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическую, тепловую энергию и другие услуги) взимается помимо квартирной платы по утвержденным в установленном порядке тарифам. Следует также отметить, что Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 N 707 отменена пеня за несвоевременное внесение платы за жилую площадь и коммунальные услуги (1 % за каждый день просрочки), установленная ранее Постановлением Правительства РФ от 22.09.93 N 935. 5. Постановлением Правительства РФ от 18.06.96 N 707 утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг. Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот. При этом собственные расходы граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг не должны превышать 0,5 установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда. Социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной власти субъектов Российской Федерации в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. Величина компенсаций для граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, не превышающий установленный прожиточный минимум, определяется как максимальное значение компенсаций, рассчитанных по двум основаниям. Величина компенсаций по первому основанию определяется как разница между принятыми на данный период размерами оплаты жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг и предельно допустимыми расходами граждан на оплату жилья и коммунальных услуг, определяемых в соответствии с настоящим Положением. Величина компенсаций по второму основанию определяется как разница между принятыми на данный период размерами оплаты жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг и 0,5 установленного федеральным законом минимального размера оплаты труда. Величина компенсаций для граждан, имеющих совокупный доход семьи на одного человека, превышающий прожиточный минимум, определяется по первому основанию. При расчете величины компенсаций недопустимо исключение отдельных видов коммунальных услуг (водо-, тепло-, газо-, электроснабжения, канализации, горячего водоснабжения). Органам государственной власти субъектов Российской Федерации рекомендовано по представлению органов местного самоуправления устанавливать предельно допустимую долю собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, учитывая, что к 2003 г. ее величина не должна превышать 20% совокупного дохода семьи. Компенсации предоставляются гражданам - нанимателям жилых помещений - в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Компенсации могут предоставляться членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также гражданам, имеющим в собственности жилые помещения. Граждане, сдающие жилые помещения в поднаем, утрачивают право на компенсацию. Компенсация назначается органом местного самоуправления (уполномоченной выполнять эти функции организацией) после предоставления гражданином необходимых документов о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жилья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и других документов, предусмотренных порядком предоставления компенсаций гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждаемым органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органом местного самоуправления. Предоставление компенсаций всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями на местном уровне не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам компенсаций. В качестве источников средств, направляемых на компенсации, используются: часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей за жилье и коммунальные услуги, средства соответствующих бюджетов, а также собственные средства организаций, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд. При этом организации, имеющие в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный или муниципальный жилищный фонд, обязаны компенсировать затраты, связанные с предоставлением компенсаций, за счет собственных средств. Компенсации предоставляются гражданам в безналичной форме в виде уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги. Порядок предоставления и учета средств, направляемых на компенсации, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. Комментарий к статье 58 1. В ч. 1 ст. 58 указывается, что льготы по квартирной плате и плате за коммунальные услуги устанавливаются законодательством СССР. Данное положение устарело. Однако продолжают действовать некоторые нормативные правовые акты бывшего Союза ССР и РСФСР, которыми установлены льготы. Сейчас полностью или частично освобождены от платы за жилое помещение и коммунальные услуги более сорока категорий граждан. В их числе: Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы (Закон РФ "О статусе героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" от 15.01.93 N 4301-1 (в ред. ФЗ от 30.07.96 N 98-ФЗ)). Ст. 5 указанного Закона предусмотрено освобождение Героев, полных кавалеров ордена Славы и совместно проживающих с ними членов их семей от оплаты жилья (в том числе от оплаты технического обслуживания и эксплуатации жилья) и оплаты коммунальных услуг (водоснабжение, канализация, газ, электричество, горячее водоснабжение, центральное отопление, а в домах, не имеющих центрального отопления, - предоставление топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению, и другие коммунальные услуги), т.е. полностью от оплаты за квартиры, коммунальные услуги и топливо; инвалиды (Федеральный закон "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" от 24.11.95 N 181-ФЗ). Ст. 17 ФЗ установлено, что инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% с квартирной платы (в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда) и оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Согласно Правилам, утв. Постановлением Правительства РФ "О предоставлении льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг" от 27.07.96 N 901, для получения льгот по оплате жилья, коммунальных услуг и приобретаемого топлива инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, обращаются в организации, осуществляющие сбор платежей за оплату жилья, коммунальных услуг и приобретаемое топливо (жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, коммунальные предприятия и т. п.). Основанием для предоставления льгот по оплате жилья, коммунальных услуг, приобретаемого топлива является справка, подтверждающая факт установления инвалидности, выданная учреждениями государственной службы медико-социальной экспертизы. Расходы, связанные с предоставлением указанных льгот, возмещаются: по государственному жилищному фонду, находящемуся в федеральной собственности, - за счет средств федерального бюджета; по государственному жилищному фонду, находящемуся в собственности субъектов Российской Федерации, по муниципальному жилищному фонду, а также по общественному жилищному фонду - в порядке, установленном субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления. Дополнительные льготы инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, могут устанавливаться органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления за счет собственных средств. В связи с финансовыми затруднениями в настоящее время указанные льготы предоставляются не в полном объеме, в частности это касается Федерального закона "О ветеранах" от 12.12.95 N 5-ФЗ. Комментарий к статье 59 1. Начиная с 30-х гг. в РФ был принят ряд нормативных актов, которыми установлены жилищные льготы квалифицированным педагогическим, медицинским и другим работникам, проживающим и работающим в сельской местности и рабочих поселках. Эти льготы были предусмотрены в целях привлечения специалистов в указанные населенные пункты. Так, п. 10 Постановления ВЦИК и СНК РСФСР "О льготах квалифицированным работникам в сельских местностях и рабочих поселках" от 10.06.30 установлено, что указанным работникам должны быть предоставлены местными органами или соответствующим предприятием, учреждением или организацией бесплатные квартиры с отоплением и освещением в натуре. В данном случае под "бесплатной квартирой" имеется в виду то, что эти работники вправе проживать в предоставленных им жилых помещениях бесплатно (без внесения платы за жилье); они освобождены также от платы за отопление (если отопление печное, то от платы за топливо, которое должно доставляться на дом, т.е. в натуре); еще предусмотрено освобождение от платы за освещение (не в целом за электроэнергию, а именно за освещение). Этот перечень льгот сложился несколько десятилетий назад и сохранен в ЖК. Другие коммунальные услуги эти работники оплачивают на общих основаниях (однако зачастую квартиры в сельской местности и рабочих поселках являются неблагоустроенными). 2. Согласно ч. 2 ст. 59 перечни категорий специалистов, имеющих право на бесплатные жилые помещения с отоплением и освещением, и порядок предоставления им жилых помещений устанавливаются Правительством РФ. Продолжают действовать по этому вопросу и некоторые акты СССР. К числу специалистов, обеспечиваемых бесплатно жилым помещением с отоплением и освещением, в частности, относятся проживающие в сельской местности и рабочих поселках квалифицированные медицинские, ветеринарные, сельскохозяйственные работники - директора (заведующие), художественные руководители, инструкторы и методисты клубных учреждений, а также режиссеры, художники - заведующие постановочной частью, дирижеры, балетмейстеры, хормейстеры и концертмейстеры-аккомпаниаторы народных самодеятельных театров и любительских коллективов, библиотечные работники - директора (заведующие) библиотек и их филиалов, старшие библиотекари, старшие библиографы, библиотекари, библиографы, младшие библиотекари и методисты. Бесплатно квартиры с отоплением и освещением указанным специалистам предоставляются местной администрацией, а также предприятиями, учреждениями или организациями. При отсутствии свободных квартир необходимая жилая площадь с отоплением и освещением работнику и членам его семьи должна предоставляться в наемных помещениях. Жилая площадь предоставляется по нормам, установленным в данной местности. За перешедшими на пенсию врачами, провизорами и средним медицинским и фармацевтическим персоналом и за проживающими с ними членами семей сохраняется право на бесплатные квартиры с отоплением и освещением, если общий стаж работы указанных работников в сельской местности или рабочих поселках составляет не менее 10 лет. В настоящее время в связи с отсутствием необходимых средств у местных органов и организаций, где работают указанные специалисты, не всегда эти льготы предоставляются в полном объеме, что является нарушением действующего законодательства. Комментарий к статьям 60 - 61 1. В ст. 60, как и в ст. 62 (см. коммент. к ст. 62), установлены случаи, когда жилые помещения сохраняются за гражданами в случаях их длительного, но временного отсутствия по месту постоянного жительства. Речь идет в данной статье о нанимателях и членах их семей, т.е. о гражданах, которые пользуются жилыми помещениями по договору социального найма. Как следует из законодательства, положения этой статьи не касаются собственников жилых помещений; они сами решают: проживать им в жилом помещении или использовать его для проживания других граждан (см. коммент. к ст. 6 Основ). 2. Ст. 60 следует применять с учетом Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука" от 23.06.95 N 8-П. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции РФ положения ч. 1 ст. 60, предусматривающей, что жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами в течение шести месяцев, и п. 8 ч. 2 указанной статьи, которым предусматривается, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше шести месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение. Конституционный Суд РФ признал указанные положения не соответствующими Конституции РФ, и, следовательно, они утратили силу с момента провозглашения названного постановления. Иными словами, признано, что временное отсутствие граждан само по себе не является основанием для лишения их права пользования жилыми помещениями. 3. Как указывалось в коммент. к ст. 60 ЖК, решение вопроса о признании лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие отсутствия этого лица сверх установленных сроков должно производиться с учетом указанного выше постановления Конституционного Суда РФ. Данной статьей предусмотрен только судебный порядок признания лиц утратившими право на жилую площадь. О расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении из жилых помещений см. коммент. к ст. 89, 90 и 99 ЖК. Комментарий к статьям 62 - 65 1. Бронирование жилых помещений является самостоятельным институтом сохранения права пользования жилым помещением нанимателем и членами его семьи. Ранее (до принятия ЖК в 1983 г.) отношения, касающиеся бронирования жилья, были урегулированы ст. 308-311 ГК РСФСР. В отличие от случаев временного отсутствия граждан, перечисленных в ст. 60 ЖК, бронирование жилого помещения предполагает сохранение его за гражданами в других случаях, указанных в ст. 62 и п. 2 Инструкции о порядке бронирования жилого помещения, утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.84 N 336 (в ред. Постановлений Правительства РФ от 18.01.92 N 34; от 28.02.96 N 199). 2. Жилые помещения, занимаемые нанимателями и членами их семей по договору социального найма, бронируются: а) при направлении на работу за границу, т.е. за пределы территории Российской Федерации, - на все время пребывания за границей; б) при выезде на работу в районы Крайнего Севера и в приравненные к ним местности - на все время действия трудового договора, а в случаях, предусмотренных законодательством, - на все время пребывания в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях. Перечень указанных районов (местностей) утв. Постановлением Совета Министров СССР от 10.11.67 N 1029 (в ред. Постановления Совета Министров СССР от 03.01.83 N 12) с последующими изменениями и дополнениями; в) в других случаях, предусмотренных законодательством. Эти случаи, как правило, не связаны с выездом за границу или в районы Крайнего Севера. Например, Постановлением Правительства РФ "О льготах для граждан, переселяющихся для работы в сельскую местность" от 25.05.94 N 533 предусмотрено бронирование жилой площади сроком на три года за семьями, заключившими договор о переселении в сельскую местность для постоянной работы. Ранее отдельными постановлениями правительства предусматривалось бронирование жилых помещений при выезде на работу на важнейшие стройки страны. 3. За нанимателем или членом его семьи бронируется все жилое помещение, занятое по договору найма, независимо от того, остаются ли там другие члены семьи или они выезжают вместе. В последнем случае жилая площадь бронируется и за выезжающими членами семьи. Бывшие члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют такое же право на бронирование жилого помещения, как наниматель и члены его семьи. Бронирование жилого помещения должно быть произведено гражданами не позднее шести месяцев с момента выезда. По истечении этого срока жилое помещение может быть также забронировано за гражданами, если они в судебном порядке не признаны утратившими право на указанное жилое помещение. 4. При бронировании жилья местной администрацией выдается для представления наймодателю охранное свидетельство (броня) по установленной форме. Срок действия охранного свидетельства (брони) исчисляется со дня его выдачи. Оно выдается по месту нахождения бронируемого жилого помещения независимо от принадлежности жилого дома. Забронированное жилое помещение учитывается в Книге учета забронированных жилых помещений по установленной форме. Для получения охранного свидетельства (брони) нанимателем (членом его семьи) или по его доверенности - другим лицом подается заявление, к которому прилагаются: копия финансового лицевого счета на бронируемое жилое помещение; при выезде на работу по трудовому договору - копия трудового договора; а в других случаях - ходатайство соответствующего предприятия, учреждения, организации. Членами семьи работника, выезжающими к месту работы этого работника, подается только заявление. 4. При продлении времени пребывания за границей, перезаключении или продлении трудового договора, а также в других случаях, предусмотренных законодательством, охранное свидетельство (броня) выдается на новый срок по заявлению гражданина с приложением документов, подтверждающих право на бронирование жилого помещения (копии трудового договора, ходатайства предприятия, учреждения, организации). 5. П. 11 Инструкции о порядке бронирования жилого помещения перечислены случаи, когда жилое помещение не подлежит бронированию. Жилое помещение не бронируется: а) если предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения; б) за проживающими на служебной жилой площади и в общежитиях; в) за временными жильцами и поднанимателями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда; г) за нанимателями в домах жилищно-строительных кооперативов и в домах, находящихся в собственности граждан. Отказ в выдаче охранного свидетельства (брони) может быть обжалован в судебном порядке. 6. Граждане, забронировавшие жилое помещение, сохраняют права и несут обязанности по договору найма жилого помещения (в том числе право на приватизацию жилья). Жилая площадь, право пользования которой сохраняется за временно отсутствующим гражданином, не считается излишней. Наниматель вправе в установленном порядке заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства (брони). Ст. 65 установлен особый порядок прекращения договора поднайма забронированного жилого помещения (в отличие от порядка, предусмотренного ч. 1 и 2 ст. 80 ЖК) - в данном случае жильцы обязаны незамедлительно освободить указанное помещение. По вопросу пользования жилым помещением по договору поднайма или временными жильцами см. также коммент. к ст. 80 и 81 ЖК. 7. Если наниматель или члены его семьи в течение шести месяцев после окончания срока действия охранного свидетельства (брони) не предъявят требование о возврате им помещения, договор найма жилого помещения в соответствии со ст. 62 ЖК расторгается в судебном порядке (п. 16 Инструкции о порядке бронирования жилого помещения). Следует отметить, что данный пункт следует применять с учетом Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука" от 23.06.95 N 8-П (см. коммент. к ст. 60 ЖК). Комментарий к статье 66 1. Ст. 66 установлено, что временно отсутствующие граждане сохраняют все права по договору социального найма жилого помещения. В частности, согласно ст. 76 и 81 ЖК и п. 3 "Типового договора найма жилого помещения" временно отсутствующие граждане вправе сдавать жилое помещение в поднаем или заселять временными жильцами (см. коммент. к ст.76 и 81 ЖК). Временно отсутствующие наниматель и члены его семьи также несут обязанности, вытекающие из договора социального найма. Например, за ними сохраняются обязанности по оплате жилья. В соответствии с п. 9 "Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР" (утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.85 N 415) в случае отсутствия отдельных жильцов свыше одного месяца от оплаты за жилье (квартплаты), телефон и отопление они не освобождаются. Однако оплата за коммунальные услуги (кроме центрального отопления) с них не взимается. Иначе говоря, оплата коммунальных услуг осуществляется только в случае их фактического потребления (что возможно лишь при проживании граждан). 2. Жилая площадь, которая находится в пользовании временно отсутствующих лиц, не может быть изъята, в это жилое помещение не могут быть вселены другие граждане и т.п. (т.е. она не является излишней, и наниматель и члены его семьи не могут быть в чем-то ущемлены). Ранее ч. 2 ст. 66 ЖК имела важное практическое значение при начислении квартирной платы, поскольку излишки жилой площади оплачивались в повышенном размере (см. коммент. к ст. 55 ЖК). Комментарий к статьям 67 - 74 1. Положения указанных статей Кодекса, а также Инструкции о порядке обмена жилых помещений (утв. Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.67 N 12) следует применять с учетом ГК РФ и Основ. В частности, ст. 20 Основ предусмотрен обмен жилых помещений, находящихся в собственности и занимаемых гражданами по договору аренды (см. коммент. к ст. 20 Основ). На территории некоторых субъектов РФ действуют новые нормативные правовые акты, регулирующие порядок обмена жилых помещений. Например, в г. Москве распоряжением Департамента муниципального жилья Правительства Москвы от 09.04.96 N 74 утверждено Временное положение о порядке обмена и (или) мены жилых помещений в г. Москве, которым предусмотрен обмен (мена) жилых помещений различных форм собственности. 2. Ст. 68 ЖК установлен порядок обмена жилых помещений по требованию члена семьи (бывшего члена семьи) нанимателя, т.е. в данной статье речь идет о принудительном обмене жилой площади, осуществление которого возможно только в судебном порядке. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) отмечено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой. 3. Обмен жилых помещений в домах организаций (ст. 69 ЖК) с их согласия имел практическое значение, когда союзным законодательством ряд отраслей были отнесены к важнейшим, в домах которых не разрешался обмен жилыми помещениями (см. п. 6 ст. 73 ЖК). В настоящее время это законодательство на территории Российской Федерации не применяется, и п. 6 из ст. 73 исключен. Вместе с тем следует иметь в виду, что и сегодня государственные и муниципальные предприятия и учреждения (наймодатели) должны участвовать в обмене жилого помещения. Однако их отказ должен иметь правовое обоснование, например дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу. В иных случаях решение суда будет в пользу гражданина, которому организация отказала в согласии на обмен занимаемого жилого помещения. Ст. 70 ЖК предусмотрен так называемый "родственный обмен". Ранее такой обмен не разрешался, так как считалось, что это не обмен, а переуступка площади. Зачастую такой обмен оформлялся (и в настоящее время оформляется) с целью сохранения жилой площади для родственников. Граждане оформляют в установленном порядке обмен, регистрируются по новому месту жительства, однако фактически продолжают проживать по старому месту жительства. Его в этом случае можно признать в судебном порядке недействительным (п. 2 ст. 74). Комментарий к статье 75 Данной статьей предусмотрена безвозмездная замена жилого помещения, занимаемого нанимателем, на жилое помещение меньшего размера. Зачастую ее действие увязывают с трудностями граждан по оплате жилья. Однако статья на практике редко применялась, так как, вопервых, она не предусматривала обязанности местных органов и организаций по удовлетворению указанных в ней требований граждан, а во-вторых, сказывалось отсутствие свободного жилищного фонда. Аналогичная норма, но уже с обязанностью местной администрации и организаций удовлетворять такие обращения граждан, содержится в ст. 15 Основ. Но и эта статья нежизненна, так как гражданам выгодно самостоятельно решать вопрос о замене больших квартир на меньшие путем оформления договора купли-продажи, мены и т.п., получив от этого существенную материальную выгоду. Комментарий к статьям 76 - 80 1. Сдача жилого помещения в поднаем имеет возмездный характер (в отличие от проживания временных жильцов - ст. 81 ЖК). В ГК РФ вопросы поднайма жилого помещения урегулированы ст. 685, п. 1-3 которой применяются к договору социального найма жилого помещения. Указанными пунктами установлено следующее: по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель; договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека; договор поднайма жилого помещения является возмездным. Правила сдачи жилого помещения в поднаем, о которых говорится в ч. 4 ст. 76 ЖК, в виде отдельного нормативного акта не принимались. 2. В ст. 77 ЖК перечислены условия (случаи), при которых сдача жилого помещения не допускается. Кроме того, следует иметь в виду, что согласно ч. 2 ст. 106 ЖК служебные жилые помещения также не подлежат сдачи в поднаем. 3. Относительно применения ст. 78 и 79 необходимо учитывать, что в новом ГК РФ не употребляется понятие "нетрудовые доходы" и не предусмотрены какие-либо санкции к лицам, их извлекающим. 4. Ст. 80 предусмотрено выселение поднанимателей из жилых помещений в судебном порядке. При этом следует иметь в виду, что согласно разъяснению Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) срок исковой давности не применяется к требованиям о выселении из жилого помещения лиц, поселившихся в качестве временных жильцов или поднанимателей, поскольку они независимо от длительности проживания не приобретают права на жилую площадь. Комментарий к статье 81 1. По данному вопросу в ГК РФ имеется ст. 680, согласно которой: "Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим". Поэтому следует применять нормы настоящей статьи с учетом ст. 680 ГК РФ. 2. ЖК и ГК РФ предусматривают безвозмездное пользование жилыми помещениями временными жильцами. Вместе с тем необходимо иметь в виду, что от оплаты за коммунальные услуги они не освобождаются (см. коммент. к ст. 57 ЖК). Комментарий к статьям 82 - 83 1. В ст. 82 предусмотрены два варианта переселения нанимателя и членов его семьи на другую жилую площадь в случае проведения капитального ремонта жилого дома, когда указанный ремонт должен производиться с обязательным отселением проживающих жильцов: а) на период проведения капитального ремонта; в этом случае жилое помещение предоставляется в жилищном фонде, используемом для временного проживания граждан (в домах маневренного фонда); оно должно соответствовать лишь установленным санитарным и техническим требованиям (см. ст. 40 и 97 ЖК и коммент. к ним), без соблюдения других требований, предъявляемых к жилым помещениям (ст. 38, 40 и 41 ЖК). В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.98 N 5; от 21.12.93 N 11; от 25.10.96 N 10) разъяснено, что при разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома (ст. 82 ЖК) необходимо выяснять, находится ли предоставляемое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания выселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания интересов, а также продолжительности капитального ремонта; По-видимому, в тексте настоящего комментария допущена опечатка. Дату указанного Постановления Пленума ВС РСФСР N 5 следует читать как 29.08.89 б) на постоянную жилую площадь (ч. 5 ст. 82 ЖК), т. е. жильцам сразу же предоставляется для проживания другое благоустроенное жилое помещение (см. коммент. к ст. 96 ЖК). Такой вариант переселения граждан возможен только с обоюдного согласия двух сторон: наймодателя и нанимателя и членов его семьи. В указанном выше Постановлении Пленума Верховного Суда РФ подчеркнуто, что суду не подведомственны споры о предоставлении нанимателю в постоянное пользование другого благоустроенного жилого помещения взамен того, которым он обеспечивается на время капитального ремонта, поскольку в указанных случаях жилое помещение может предоставляться в постоянное пользование лишь при согласии наймодателя, нанимателя и членов его семьи (ч. 5 ст. 82 ЖК) и каждый из них не может принуждаться к этому. 2. Ст. 83 ЖК, так же как и ч. 5 ст. 82, предусмотрено предоставление нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения (см. коммент. к ст. 96). Однако в данном случае оно должно предоставляться в обязательном порядке (до начала капитального ремонта дома), если жилое помещение в результате капитального ремонта: не может быть сохранено; существенно уменьшится; существенно увеличится. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил, что при разрешении споров, возникающих в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, следует учитывать, что, если в результате такого ремонта занимаемое нанимателем жилое помещение не может быть сохранено или существенно увеличится, нанимателю и членам его семьи до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Увеличение жилого помещения считается существенным, если его размеры превысят установленную законодательством союзной республики норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии на нее права), в результате чего образуются ее излишки. При существенном уменьшении жилого помещения нанимателю до начала капитального ремонта должно быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение. Комментарий к статье 84 1. Данной статьей допускается возможность переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещений (понятия "жилое помещение" и "подсобные помещения" даны в ст. 52 ЖК и коммент. к ней) только с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи, наймодателя (жилищно-эксплуатационной организации и др.) и органов местного самоуправления (местной администрации). Если разрешения местной администрации на проведение переоборудования или перепланировки помещения нет, то такие споры суду не подведомственны. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) разъяснено, что, разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений, следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя (ст. 84 ЖК) и как наиболее целесообразно произвести переустройство указанных помещений, для чего необходимо в соответствии с ч. 2 ст. 42 (п. 11) ГПК привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства. Комментарий к статьям 85 - 88 1. Согласно ст. 53 ЖК наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В этой связи условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих (совершеннолетних членов семьи). Кроме того, необходимо согласие наймодателя (ст. 85 ЖК). 2. Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Так, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) установлено, что в силу ст. 86 ЖК суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат (ст. 52 ЖК). В случае, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) отмечено (п. 10), что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст. 86 ЖК). Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма. Кроме того, отмечено, что, рассматривая иски о разделе или обмене жилых помещений, суды должны исходить из равного права на пользование жилым помещением нанимателя и проживающих с ним членов семьи. Если между нанимателем и членами семьи, вселившимися одновременно либо в разное время, было достигнуто соглашение, определяющее иной порядок пользования жилым помещением, суд может учесть это обстоятельство. Указано также (п. 12), если дополнительная жилая площадь в виде отдельной комнаты предоставлена одному из членов семьи и этой комнатой другие члены семьи не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу. Комментарий к статьям 89 - 90 1. Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, установленного данной статьей, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя. Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи. 2. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). Здесь не следует смешивать указанный порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые пользуются жилым помещением на основании договора найма, с административным порядком выселения лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ч. 2 ст. 90 ЖК). В последнем случае речь идет, как следует из данной статьи Кодекса, о гражданах, которые вселились в жилое помещение неправомерно, т. е. не на основании закона (без ордера и договора найма). Здесь следует отметить, что положения ч. 2 ст. 90 следует применять с учетом Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" от 05.02.93 N 2-П, согласно которому теперь выселяемые в административном порядке граждане вправе обжаловать действия прокурора в судебном порядке. 3. ЖК предусматривает два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления. Граждане выселяются из жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если: дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст.92); дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93); дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст.92); выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами РФ (ст. 94). Помещение, которое предоставляется гражданам в этих случаях, должно отвечать требованиям ст. 40, 41 и 96 ЖК. Выселение из жилого помещения нанимателя и членов его семьи возможно и с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения, но отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям. Такое выселение предусмотрено ст. 95 ЖК в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а ст. 15 Основ - в отношении граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги. В случае спора конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда. Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) суд, рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. Ст. 98 ЖК установлены случаи выселения граждан без предоставления другого жилого помещения (см. коммент. к указанной ст.). Комментарий к статьям 91 - 98 1. Ст. 90 ЖК установлено, что выселение граждан из занимаемых помещений, занимаемых ими по договору социального найма, допускается лишь на законных основаниях. Выселение производится в судебном порядке, кроме двух случаев, когда выселение допускается в административном порядке с санкции прокурора: лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом (ст. 93), и лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ст. 99). 2. Законодательством предусмотрены два варианта выселения граждан: с предоставлением другого жилого помещения (ст. 92, 93, 94 ЖК; ст. 15 и 18 Основ - см. коммент.) и без предоставления другого жилого помещения (ст. 98 и 99 ЖК). 3. При этом следует обратить внимание, что в одних случаях предоставляемое жилое помещение в связи с выселением должно быть благоустроенным (ст. 91-94 ЖК), а в других случаях оно может быть неблагоустроенным (ст. 95 ЖК). В перечисленных статьях соответственно указывается, что предоставляется "благоустроенное жилое помещение" или "другое жилое помещение" (т.е. неблагоустроенное). Требования, которые установлены законодательством для благоустроенных жилых помещений, содержатся в ст. 96, а для неблагоустроенных жилых помещений - в ст. 97 ЖК. В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14), в частности, отмечено, что в случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункта в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель, включая дополнительную площадь, если он имеет на нее право и фактически пользовался ею, однако с учетом предусмотренных законодательством норм жилой и дополнительной площади. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п. 15). В Постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10)(п. 19) обращено внимание, что при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо тщательно проверить, отвечает ли оно требованиям ст. 96 ЖК, имея в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона. Относительно предоставления жилого помещения в соответствии со ст. 97 ЖК в Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.87 N 2 разъясняется, что, рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы (например, санитарно-эпидемиологической службы) провести обследование жилого помещения и представить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами. 4. Фактически перестал действовать и п. 2 ст. 95 ЖК, определяющий порядок выселения граждан из домов колхозов. Во-первых, на основании принятых в 90-х годах постановлений Правительства РФ жилищный фонд колхозов был передан местным органам власти; во-вторых, новое гражданское законодательство не предусматривает такой организационно-правовой формы, как колхозы (в настоящее время колхозы преобразовались в иные организационно-правовые формы, в частности, в акционерные общества). Комментарий к статье 99 1. Согласно ст. 90 ЖК выселение граждан из занимаемых жилых помещений производится в судебном порядке, т.е. на основании судебного решения по конкретному делу. Исключение составляют два случая, когда выселение из жилых помещений допускается в административном порядке с санкции прокурора: а) выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение, т.е. лиц, которые вселились в жилое помещение неправомерно (без решения соответствующих органов (организаций) и без ордера (ст. 42, 43 и 47 ЖК) и без заключения договора найма (ст. 51 ЖК); б) выселение нанимателя и членов его семьи из жилых домов, грозящих обвалом. В данном случае граждане пользуются жилым помещением на законных основаниях. Однако в связи с необходимостью в срочном расселении граждан законом установлен более оперативный (внесудебный) порядок выселения граждан. Выселение в первом случае производится без предоставления гражданам другого жилого помещения (ст. 99), во втором случае - с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения (ст. 91 ЖК). 2. Вопрос о правоприменительной практике выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений рассматривался Конституционным Судом Российской Федерации, который в Постановлении "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" от 05.02.93 N 2-П признал не соответствующим Конституции РФ обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке с санкции прокурора (без возможности последующего обращения в суд), сложившегося в результате применения ст. 90 и 99 ЖК. Иными словами, Конституционный Суд РФ признал право указанных граждан на обжалование постановления прокурора о выселении граждан в административном порядке в суд. Ранее такое обжалование было возможным только в порядке подчиненности вышестоящему прокурору. Комментарий к статье 100 1. Основания и порядок признания ордера на жилое помещение недействительным определены ст. 48 ЖК (см. коммент. к ней). В частности, установлено, что признание ордера на жилое помещение недействительным производится в судебном порядке. 2. Настоящая статья предусматривает два варианта выселения граждан из жилых помещений в случае признания ордера на занимаемое жилое помещение недействительным: а) без предоставления другого жилого помещения (если проживающие в жилом помещении лица допустили неправомерные действия при получении занимаемого жилого помещения); б) с предоставлением другого жилого помещения (в других случаях признания ордера на жилое помещение недействительным). При этом следует иметь в виду, что во всех случаях признания ордера недействительным гражданам предоставляется (возвращается) жилое помещение, которым они ранее пользовались в доме государственного или муниципального жилищного фонда, или другое жилое помещение (если в ранее занимаемое жилое помещение они по каким-либо причинам не могут быть вселены). Нумерация пунктов источника сохранена 2. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 N 5 (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от от 29.08.89 N 5, 21.12.93 N 11 и 25.10.96 N 10) разъяснил, что при решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 100 ЖК, т. е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, когда на нем самом лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья не вправе требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию в деле исполком местного Совета народных депутатов или предприятие, учреждение, организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение. Глава 3 Пользование служебными жилыми помещениями Комментарий к статьям 101 - 108 1. Ст. 101 ЖК предусмотрено предоставление гражданам служебных жилых помещений. Эти жилые помещения предоставляются только на период работы (занятия определенной должности) определенных категорий работников, которые в связи со спецификой их работы должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилищные права граждан, проживающих в указанных помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей других жилых помещений (неслужебных): они не могут, например, обменивать, бронировать занимаемое служебное жилое помещение (см. ч. 2 ст. 106). Приватизация служебных жилых помещений также имеет свои особенности (см. коммент. к ст. 4 Закона о приватизации). 2. Ст. 102 ЖК предусматривается установление перечня категорий работников, которым должны предоставляться служебные жилые помещения. Однако соответствующий нормативный акт не был принят (практически объединить все категории этих работников очень сложно), и попрежнему служебное жилье предоставляется на основании отдельных законов и других нормативных актов. Отметим, что не утратили свое действие Постановления Совета Министров РСФСР, принятые в 60-70-х годах: согласно Постановлению "О повышении ответственности за сохранность и содержание в исправном состоянии жилищного фонда" от 18.10.62 N 1390 служебные жилые помещения предоставляются работникам жилищно-эксплуатационных организаций - слесарям, дворникам, техникам-смотрителям; Постановлением "О мерах по повышению безопасности газоснабжения городов, поселков и других населенных пунктов" от 12.01.70 N 15 предусмотрено обеспечение служебным жильем рабочих и служащих, занятых на работе по эксплуатации газовых систем; на основании Постановления "О выделении в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и других городах РСФСР служебных жилых помещений для почтальонов" от 16.04.75 N 234 служебные жилые помещения предоставляются почтальонам. В 80-х и 90-х годах также принимались нормативные акты, в которых предусматривалось предоставление служебного жилья, например: сотрудникам милиции (Закон РСФСР "О милиции" от 18.04.91 N 1026-1 (в ред. Законов РФ от 18.02.93 N 4510-1; от 01.07.93 N 5304-1; ФЗ от 15.06.96 N 73-ФЗ)); работникам государственных природных заповедников и национальных природных парков (Постановление Совета Министров - Правительства РФ "О мерах по усилению социальной защищенности работников государственных природных заповедников и национальных природных парков" от 11.10.93 N 1027); депутатам Совета Федерации и Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Федеральный закон "О статусе депутата Совета Федерации и статусе депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации" от 08.05.94 N 3-ФЗ (в ред. ФЗ от 12.03.96 N 24-ФЗ; от 15.08.96 N 114-ФЗ)). Всего принято более пятнадцати актов, которыми предусматривается предоставление различным категориям работников служебных жилых помещений. 3. Служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, учреждения (профкомы участие в решении этих вопросов не принимают) и включаются в число служебных решением органа местного самоуправления, который выдает ордера на служебные жилые помещения по установленной форме. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры (ст. 101 ЖК). При предоставлении служебного жилья должны соблюдаться и другие требования (ст. 38, 40, 41 ЖК), предъявляемые к жилым помещениям, поскольку иных требований (именно для служебных жилых помещений) законодательством не установлено. 4. Ст. 107 и 108 установлены случаи выселения из служебных жилых помещений: с предоставлением и без предоставления другого жилого помещения. Предоставляемое жилое помещение должно отвечать требованиям ст. 97 (см. коммент. к указанной ст.). 5. Действующим федеральным законодательством не предусмотрен перевод служебных жилых помещений в неслужебные. Вместе с тем в ряде субъектов Российской Федерации, в том числе г.Москве, действуют нормативные акты, на основании которых за гражданами, проработавшими не менее 10 лет в организациях, предоставивших им служебное жилье, закрепляется занимаемое жилое помещение. Иными словами, это жилое помещение исключается из числа служебных, и гражданин продолжает пользоваться им уже по договору социального найма.